10-Millionen-Initiative: Was ein Ja für Immobilienpreise bedeutet
Am 14. Juni 2026 stimmt die Schweiz über die 10-Millionen-Initiative ab. Eine UBS-Studie zeigt, was ein Ja für Liegenschaftspreise bedeutet.
Am 14. Juni 2026 entscheiden Schweizer Stimmberechtigte über die Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz». Die Initiative ist vor allem als Migrationsfrage bekannt – doch wer eine Liegenschaft besitzt oder in nächster Zeit verkaufen möchte, sollte sie auch als Immobilienfrage ernst nehmen. Die UBS-Ökonomen Matthias Holzhey und Maciej Skoczek haben die Marktfolgen in einer Studie durchgerechnet. Das Ergebnis ist differenziert: kein Crash, aber eine ausgeprägte geografische Spaltung.
Was die Initiative verlangt
Die Initiative fordert, dass der Bund die ständige Wohnbevölkerung auf maximal 10 Millionen Personen begrenzt. Auslöser wäre ein Bevölkerungsstand von 9,5 Millionen – ein Stand, der nicht weit entfernt ist: Ende 2025 lebten laut UBS-Studie vom 18. März 2026 bereits 9,1 Millionen Menschen in der Schweiz.
Die Schweiz verzeichnet aktuell rund 60'000 bis 70'000 Nettozuwanderer pro Jahr, davon 40'000 bis 50'000 aus EU- und EFTA-Staaten. Um das Bevölkerungsziel einzuhalten, müsste die Nettozuwanderung gegenüber dem 20-Jahres-Durchschnitt um rund 20'000 Personen jährlich sinken. Wie das konkret umgesetzt werden soll, lässt die Initiative offen – sie verpflichtet aber den Bund, die nötigen Massnahmen zu ergreifen.
Der Bundesrat und das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement (EJPD) empfehlen die Ablehnung. Sie warnen, dass eine Umsetzung mit dem bilateralen Weg kaum vereinbar wäre.
Kurzfristig: Stabile Preise, aber vorsichtigere Investoren
Die wichtigste Botschaft für Verkäufer, die heute entscheiden müssen: Ein allfälliges Ja am 14. Juni löst keine unmittelbare Preiskorrektur aus. Holzhey und Skoczek halten in ihrer Studie fest, dass Mieten und Kaufpreise kurzfristig stabil bleiben dürften.
Was sich aber schon bald verändern würde: die Risikobereitschaft institutioneller Anleger. Die Experten erwarten, dass Investoren «voraussichtlich vorsichtiger agieren und höhere Risikoprämien als heute verlangen». Als Referenz dienen die Masseneinwanderungs- und die Zweitwohnungsinitiative: Auch damals reagierten die Märkte nicht mit einem sofortigen Einbruch, sondern mit einer spürbaren Investitionspause und erhöhter Unsicherheit.
Wer ein Objekt kurzfristig verkaufen will, sollte nicht auf eine Marktveränderung durch das Abstimmungsresultat warten. Die Initiative entfaltet ihre Wirkung erst mittelfristig – und vor allem standortabhängig.
Langfristig: Zentrum gegen Peripherie
Das markanteste Ergebnis der UBS-Analyse ist eine ausgeprägte geografische Spaltung. Grosse Agglomerationen wie Zürich, Genf, Basel und Bern sowie gut erschlossene Regionszentren wären deutlich besser aufgestellt als Randgebiete und Bergregionen.
Der Grund liegt im strukturellen Wohnungsmangel der Zentren: Selbst bei sinkender Zuwanderung bleibt das Angebot in diesen Lagen knapp. Periphere Gemeinden hingegen würden eine doppelte Belastung spüren – weniger Zuzüger einerseits, sinkende Steuereinnahmen andererseits. Das wiederum gefährdet Investitionen in Infrastruktur, Schulen und öffentlichen Verkehr, mit direkten Auswirkungen auf die Standortattraktivität und letztlich auf die Nachfrage nach Liegenschaften.
Das Paradox beim Wohnungsbau
Eine weniger bekannte Konsequenz betrifft den Neubau. Das Schweizer Baugewerbe ist stark auf Fachkräfte aus dem EU-Raum angewiesen. Massnahmen zur Reduktion der EU-Einwanderung würden diesen Zufluss einschränken – und damit die Neubauproduktion drosseln. Das Ergebnis wäre paradox: Weniger Migration bedeutet weniger Nachfrage, aber auch weniger Angebot. In den Zentren, wo der Wohnungsdruck ohnehin hoch ist, dürfte dieser Effekt preisunterstützend wirken.
Was Verkäufer konkret wissen sollten
- In Agglomerationen: Das Abstimmungsresultat hat mittelfristig kaum Auswirkungen auf den Verkaufspreis. Strukturelle Knappheiten dominieren weiterhin.
- In Rand- und Ferienregionen: Mittelfristig könnten Nachfrageverschiebungen spürbar werden. Wer dort besitzt, sollte die Entwicklung sorgfältig beobachten.
- Für alle Lagen: Ein Ja bremst nicht die Preise von heute, verändert aber die Erwartungen institutioneller Anleger – und damit die Finanzierungsbedingungen für potenzielle Käufer.
- Timing: Die Initiative braucht Jahre der Umsetzung. Wer bereits verkaufen möchte, sollte sich nicht von einem Abstimmungsresultat vom 14. Juni aufhalten lassen.
Schweizer Immobilienkapital im Fokus
UBS bezeichnet den vollständigen Wegfall der Personenfreizügigkeit als «schlimmsten Fall» für die Stellung der Schweiz als Ziel für internationales Immobilienkapital. Das ist kein unmittelbares Risiko für den heutigen Verkauf. Aber für alle, die in den nächsten Jahren grössere Kaufentscheidungen treffen oder eine Liegenschaft anbieten wollen, ist es ein strategisch relevantes Signal: Die Attraktivität des Standorts Schweiz hängt auch daran, wer hierher zieht und bleibt.