Recht

Asbest beim Hausverkauf: Haftung, Pflichten und Schutz

Gebäude mit Baujahr vor 1990 können Asbest enthalten. Was Verkäufer offenlegen müssen, wie die Haftung unter dem OR geregelt ist und welche Schritte schützen.

Aktualisiert Mai 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Fassade eines älteren Backsteingebäudes mit Fenstern und klassischer Stadtarchitektur

Die Neuauflage der Broschüre «Asbest geht uns alle an», die das Bundesamt für Gesundheit (BAG) gemeinsam mit Forum Asbest Schweiz, HEV Schweiz und Bauenschweiz Anfang 2026 herausgegeben hat, erinnert daran: Asbest in Gebäuden ist in der Schweiz kein abgeschlossenes Kapitel. SVIT Schweiz hat Ende April 2026 auf die Publikation hingewiesen und empfiehlt, sie aktiv bei Sanierungsprojekten einzusetzen. Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung mit Baujahr vor 1990 verkauft, sollte die eigene Rechtslage kennen – und wissen, wie viel Transparenz sinnvoll ist.

Welche Gebäude sind betroffen?

In der Schweiz galt bis 1989 kein vollständiges Asbestverbot. Laut dem Bundesamt für Gesundheit muss bei Liegenschaften mit Baujahr vor 1990 grundsätzlich mit asbesthaltigen Materialien gerechnet werden – besonders häufig in Bauten aus den 1950er- bis 1970er-Jahren.

Typische Bauteile, die Asbest enthalten können, sind laut HEV Schweiz:

  • Fassadenverkleidungen und Dacheindeckungen aus Faserzement
  • Wand- und Bodenbeläge sowie Kleber
  • Plattenverkleidungen hinter Elektroinstallationen
  • Rohrisolationen und Dichtungsschnüre
  • Blumenkästen aus Faserzement

Wann wird Asbest gefährlich?

Asbesthaltige Materialien in gutem Zustand, die nicht bearbeitet werden, sind im Alltag wenig problematisch. Kritisch wird es, wenn Fasern freigesetzt werden – beim Schleifen, Bohren, Sägen oder Abreissen. Laut BAG liegt der zulässige Grenzwert für Gebäudenutzer bei 1'000 lungengängigen Asbestfasern (LAF) pro Kubikmeter Luft; die Latenzzeit zwischen Exposition und einer möglichen Erkrankung beträgt 15 bis 45 Jahre.

Für Käufer, die nach dem Kauf renovieren wollen, ist das eine wesentliche Information. Verkäufer, die das wissen, tragen eine Mitverantwortung.

Was müssen Verkäufer offenlegen?

Eine gesetzliche Pflicht zur Asbestabklärung vor dem Verkauf gibt es in der Schweiz nicht. Entscheidend ist aber, was das Schweizer Obligationenrecht (OR) über versteckte Mängel sagt.

Grundsätzlich gilt: Wer eine Liegenschaft verkauft, haftet für Sachmängel. Bei älteren Gebäuden enthalten Kaufverträge oft eine vollständige Haftungsausschlussklausel – das ist üblich und rechtlich zulässig. Diese schützt den Verkäufer aber nur bedingt:

Wer einen bekannten Mangel arglistig verschweigt, haftet – unabhängig davon, ob der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthält.

Das hat konkrete Konsequenzen: Deckt ein Käufer arglistiges Verschweigen auf, verlängert sich die Verjährungsfrist auf 10 Jahre. Zehn Jahre, in denen Preisminderung oder Rückabwicklung verlangt werden können.

Was passiert, wenn der Käufer nach der Übergabe Asbest entdeckt?

Zwei Szenarien bestimmen die Haftung:

Normaler Mangel ohne Arglist: Gewährleistungsansprüche erlöschen nach 2 Jahren. Mit einer Haftungsausschlussklausel im Vertrag ist der Verkäufer gut geschützt.

Arglistiges Verschweigen: Kannte der Verkäufer den Mangel und hat ihn bewusst nicht offengelegt, verlängert sich die Verjährungsfrist auf 10 Jahre. Laut neho.ch ist Arglist gerichtlich schwer zu beweisen – das mindert das Risiko in der Praxis, ist aber kein sicheres Fundament.

Der Unterschied zwischen beiden Szenarien liegt fast ausschliesslich darin, wie der Verkäufer mit dem eigenen Wissen umgegangen ist.

Praktische Schritte vor dem Verkauf

Für Eigentümer älterer Liegenschaften empfehlen sich folgende Massnahmen:

  1. Baujahr und Bausubstanz prüfen: Liegt das Baujahr vor 1990? Welche Baumaterialien wurden eingesetzt?
  2. Schadstoffabklärung beauftragen: Ein zertifizierter Fachbetrieb prüft Bauteile, die bei Renovationen angegangen werden könnten. Die Checkliste für Hauseigentümer:innen von Forum Asbest Schweiz und BAG (Februar 2026) hilft bei der Eigenabschätzung.
  3. Befund dokumentieren: Schriftliche Ergebnisse schaffen Klarheit für beide Seiten.
  4. Transparenz gegenüber Kaufinteressenten: Den Befund spätestens im Rahmen der Vertragsverhandlung offenlegen.
  5. Notar einbeziehen: Bekannte Befunde gehören in den Kaufvertrag – das schützt den Verkäufer und vermeidet spätere Streitigkeiten.
Transparenz ist kein Nachteil im Verkaufsprozess. Sie senkt das Haftungsrisiko, stärkt das Vertrauen und führt meist zu einem rascheren Abschluss.

Quellen