Bäuerliches Bodenrecht 2026: Was sich für Verkäufer ändert

Wer ein Haus mit grossem Umschwung, einen ehemaligen Bauernhof oder ein Grundstück ausserhalb der Bauzone verkaufen will, stösst schnell auf ein Gesetz, das mit dem normalen Immobilienverkauf wenig zu tun hat: das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB). Es schränkt ein, wer eine solche Liegenschaft kaufen darf, und begrenzt den Preis. Seit 1994 unverändert in Kraft, wird das Gesetz jetzt zum ersten Mal grundlegend überarbeitet. Der Bundesrat hat die Botschaft am 8. Oktober 2025 verabschiedet, und die Vorlage befindet sich seither in der parlamentarischen Beratung. Für Eigentümerinnen und Eigentümer betroffener Grundstücke lohnt sich ein Blick auf die geplanten Änderungen, bevor sie einen Verkauf anstossen.

Wann gilt das bäuerliche Bodenrecht überhaupt?

Das BGBB greift bei landwirtschaftlichen Gewerben und einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücken ausserhalb der Bauzone. Laut Raiffeisen Immomakler sind das "zusammenhängende Einheiten aus Boden, Gebäuden und Infrastruktur, die gemeinsam bewirtschaftet werden". Das betrifft nicht nur aktive Bauernhöfe, sondern auch:

Ehemalige Landwirtschaftsbetriebe mit Wohnhaus und Umschwung
Einzelparzellen mit Wiesland oder Ackerland ausserhalb der Bauzone
Grundstücke, die im Grundbuch noch als landwirtschaftlich verzeichnet sind, auch wenn sie längst nicht mehr bewirtschaftet werden

Zwei Grundprinzipien prägen das Gesetz bis heute: Erwerben darf grundsätzlich nur, wer die Fläche selbst bewirtschaftet und dafür geeignet ist, und der Kaufpreis darf den landwirtschaftlichen Ertragswert nicht übersteigen. Beides dient dem Schutz vor Spekulation und Bodenverknappung für die Landwirtschaft.

Die drei Stossrichtungen der Revision

Die Teilrevision beruht auf einer Motion der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerats und verfolgt laut Bundesamt für Landwirtschaft BLW drei Ziele:

Selbstbewirtschaftung stärken. Juristische Personen wie AGs oder GmbHs dürfen künftig nur noch dann landwirtschaftliches Land erwerben, wenn mindestens drei Viertel der Stimm- und Kapitalanteile bei selbstbewirtschaftenden Personen liegen. Stiftungen und Genossenschaften sollen ganz vom Erwerb ausgeschlossen werden. Damit reagiert der Bundesrat auf Umgehungskonstruktionen, mit denen Investoren in der Vergangenheit landwirtschaftliches Land über Firmenmäntel erworben haben, wie Bauernzeitung berichtet.

Stellung der Ehepartner verbessern. Bisher gingen mitarbeitende Ehepartnerinnen und -partner bei einer Hofübergabe oft leer aus. Neu erhalten sie laut Landfrauen SBLV ein Vorkaufsrecht im zweiten Rang, direkt nach selbstbewirtschaftenden Nachkommen und vor Geschwistern. Ausserdem werden die Abschreibungsfristen für grössere Investitionen verlängert, was den Ertragswert und damit auch güterrechtliche Ansprüche bei einer Scheidung realistischer bemisst.

Unternehmerischen Spielraum schaffen. Die zulässige Verschuldung im Verhältnis zum Ertragswert soll von 35 auf 55 Prozent angehoben werden, um gestiegene Baukosten abzudecken. Zudem sollen Betriebe unter bestimmten Voraussetzungen real geteilt werden können, wenn jede Einheit mindestens eine Standardarbeitskraft beschäftigt und über taugliche Ökonomiegebäude verfügt.

Für Verkäufer heisst das: Wer heute noch denkt, ein Betrieb müsse als Ganzes an eine einzige Bauernfamilie gehen, sollte die neuen Teilungs- und Beteiligungsregeln kennen, bevor er den Kreis möglicher Käufer vorschnell einschränkt.

Was sich für Verkäufer konkret ändert

Für den Verkaufsprozess selbst sind vor allem drei Punkte relevant:

Käuferkreis: Wer eine Liegenschaft an eine Firma statt an eine Privatperson verkaufen will, muss künftig genauer prüfen, ob die Käuferschaft die 75-Prozent-Regel für Selbstbewirtschafter erfüllt. Stiftungen und Genossenschaften fallen als Käufer weg.
Bewertung: Die längeren Abschreibungsfristen für Investitionen wirken sich auf den Ertragswert aus, der den zulässigen Höchstpreis bestimmt. Das kann den Spielraum bei kürzlich sanierten oder ausgebauten Ökonomiegebäuden vergrössern.
Vorkaufsberechtigte: Wer eine Liegenschaft aus einer Ehe oder Erbengemeinschaft verkauft, muss die neue Rangfolge der Vorkaufsrechte beachten – Ehepartner rücken vor Geschwister.

Diese Änderungen betreffen zunächst nur BGBB-unterstellte Liegenschaften. Für gewöhnliches Bauland oder Wohneigentum in der Bauzone gilt weiterhin das normale Kaufrecht.

Wo die Vorlage im Parlament steht

Nach der bundesrätlichen Botschaft vom 8. Oktober 2025 berät der Nationalrat die Vorlage als Erstrat. Gemäss der Sessionsübersicht der Umweltallianz stand das Geschäft 25.079 während der Sommersession 2026 auf der Traktandenliste des Nationalrats. Anschliessend geht die Vorlage in den Ständerat. Bis zur Schlussabstimmung und dem Inkrafttreten können damit erfahrungsgemäss noch mehrere Monate vergehen.

Was Verkäufer jetzt tun sollten

Wer eine BGBB-unterstellte Liegenschaft besitzt und einen Verkauf plant, sollte:

Beim kantonalen Amt für Landwirtschaft frühzeitig abklären lassen, ob und in welchem Umfang das Grundstück dem BGBB untersteht
Sich nicht auf die heutige Rechtslage versteifen, sondern die laufende Revision im Zeitplan des Verkaufs berücksichtigen
Bei einer Firma als Käuferschaft die Eigentümerstruktur frühzeitig prüfen lassen, um spätere Absagen der Bewilligungsbehörde zu vermeiden
Familienintern Klarheit über Vorkaufsrechte schaffen, bevor ein Verkauf an Dritte in Angriff genommen wird

Ein spezialisierter Makler oder eine auf landwirtschaftliches Bodenrecht ausgerichtete Beratung hilft, den Verkaufsprozess nicht an einer übersehenen Bewilligungspflicht scheitern zu lassen.