Marktdaten

Bund beauftragt Wüest-Studie zu unterbesetzten Eigenheimen

Das BWO beauftragt Wüest Partner, 300'000 unterbesetzte Schweizer Eigenheime zu untersuchen. Was das für EFH-Eigentümer und potenzielle Verkäufer bedeutet.

Aktualisiert Mai 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Weisse und braune Einfamilienhäuser im Schweizer Dorf Hirzel, umgeben von grünen Wiesen und Bäumen

Die Schweizer Wohnungsnot treibt seltsame Blüten: Während Familien in Agglomerationen kaum Eigentumswohnungen finden, stehen in Vorortgemeinden Tausende von Einfamilienhäusern, in denen ein oder zwei ältere Menschen auf 160 oder 200 Quadratmetern leben. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat nun eine nationale Studie in Auftrag gegeben, die genau dieses Phänomen untersucht – und damit eine politische Debatte ausgelöst. Was steckt dahinter, und was bedeutet das für EFH-Eigentümer?

Was der Bund konkret plant

Das BWO hat das Beratungsunternehmen Wüest Partner mit einer Studie beauftragt, die Bestand, Belegung und Verdichtungspotenzial von Einfamilienhäusern in der Schweiz analysiert. Laut Bluewin konzentriert sich die Untersuchung auf rund 300'000 Einfamilienhäuser, die als unterbelegt gelten und zunehmend von einer älter werdenden Bevölkerung bewohnt werden. Beteiligt sind die Kantone Bern und Baselland sowie die Gemeinden Burgdorf, Thun und Binningen. Ergebnisse werden Ende 2026 erwartet.

Das BWO fördert gleichzeitig den Verein MetamorpHouse, der Eigentümer dabei unterstützt, ihr Haus freiwillig in mehrere kleinere Einheiten umzuwandeln.

Die Zahlen hinter dem Befund

Die Daten, auf die sich das Bundesamt stützt, sind eindeutig. Laut Cash.ch ziehen pensionierte Eigenheimbesitzer nur mit einer Rate von 1,5 Prozent pro Jahr um – gegenüber Mietern liegt die Umzugshäufigkeit von Eigentümern um 60 Prozent tiefer.

Eine von Bluewin zitierte ZKB-Analyse zeigt zudem: Die meisten Eigenheimbesitzer geben ihre Liegenschaft erst im Alter von rund 85 Jahren frei – durch Verkauf, Einzug ins Pflegeheim oder Erbgang. Das heisst konkret: Ein EFH aus den 1980er Jahren bleibt statistisch noch zwanzig oder dreissig Jahre nach dem Auszug der Kinder in denselben Händen.

Sobald ältere Eigentümer ein Einfamilienhaus freigeben, steigt die Belegungsdichte von 12 auf rund 36 Prozent. Die nachfolgende Familie nutzt denselben Raum dreimal intensiver.

Freiwillig, nicht erzwungen: der politische Kontext

Die Ankündigung hat in politischen Kreisen Widerstand ausgelöst. Kritiker werfen dem Bund vor, in das Privateigentum eingreifen zu wollen – das Stichwort «kalte Enteignung» machte rasch die Runde. Das BWO hat klargestellt: Harte Eingriffe wie Flächensteuern oder Eigentumsbeschränkungen seien nicht vorgesehen. Raumplanung bleibe Sache der Kantone und Gemeinden.

Die Debatte zeigt dennoch, wohin die Reise gehen könnte: Wer heute noch abwartet, riskiert, morgen unter politischem Anreizdruck zu entscheiden.

Was der Markt für EFH-Verkäufer bedeutet

Das strukturelle Umfeld begünstigt Verkäufer von Einfamilienhäusern. Die Raiffeisen-Studie Immobilien Schweiz Q2 2026 vom Mai 2026 dokumentiert, warum Neubau-EFH kaum noch entstehen: Kantonale Baugesetze wuchsen seit 2005 um 26 Prozent, Bauverordnungen um 32 Prozent. Chefvolkswirt Fredy Hasenmaile: «In ihrer Gesamtheit tragen sie dazu bei, dass Komplexität, Risiken und Kosten so stark ansteigen, dass diese Effekte durch den technischen Fortschritt nicht mehr kompensiert werden können.»

Was das in der Praxis bedeutet, zeigt der SVIT-Bericht zu Basel (Mai 2026): Nachdem Basel-Stadt 2022 eine Wohnschutzverordnung einführte, brachen Baubewilligungen für Wohnraum um 80 Prozent ein – von 1'074 Einheiten im Jahr 2018 auf nur noch 105 Einheiten im Jahr 2025.

EFH, die heute zum Verkauf stehen, sind schwer zu ersetzen. Neue Einfamilienhäuser entstehen kaum noch – das schützt den Wiederverkaufswert.

Laut Raiffeisen Transaktionspreisindex Q1 2026 stiegen Eigenheimpreise schweizweit um 4,9 Prozent im Jahresvergleich.

Was Eigentümerinnen und Eigentümer jetzt tun können

Wer ein grosses Einfamilienhaus besitzt und sich fragt, ob der Zeitpunkt zum Verkauf günstig ist, findet aktuell mehrere Faktoren auf seiner Seite:

  • Angebot ist knapp. Familien suchen EFH, neue entstehen kaum. Kaufinteressenten müssen sich rasch entscheiden.
  • Preise sind stabil. Schweizweit plus 4,9 Prozent im Jahresvergleich – solide, nicht überhitzt.
  • Freiwilligkeit hat Wert. Wer jetzt verkauft, gestaltet die Bedingungen selbst – bevor Kantone oder Gemeinden Anreize oder Auflagen entwickeln.
  • Früh entscheiden zahlt sich aus. Wer bis zur Pflegebedürftigkeit wartet, entscheidet unter Druck.

Als erster Schritt empfiehlt sich eine unabhängige Marktwertschätzung – ohne Verpflichtung, aber mit konkreter Entscheidungsgrundlage.

Quellen