Business-Apartments in Zürich verboten: Folgen für Verkäufer
Das Bundesgericht stützt Zürichs Verbot von Business-Apartments in Wohnzonen. Was Eigentümer und Verkäufer betroffener Liegenschaften jetzt wissen müssen.
Wer in Zürich eine Mehrfamilienhaus- oder Stockwerkeigentums-Einheit besitzt und sie bisher als Business-Apartment oder über Airbnb kurzzeitig vermietet hat, muss sich neu orientieren. Das Bundesgericht hat am 30. April 2026 eine Beschwerde gegen die Zürcher Bau- und Zonenordnung (BZO) abgewiesen und damit den Weg für ein Verbot solcher Nutzungen in Wohnzonen mit Wohnanteilspflicht frei gemacht. Die Stadt hat den Entscheid am 25. Juni 2026 kommuniziert, ab Herbst 2026 soll die neue Regel gelten. Für Eigentümerinnen und Eigentümer entsprechender Renditeliegenschaften – und für alle, die eine solche Wohnung verkaufen wollen – ist das mehr als eine juristische Randnotiz.
Worum es im Urteil geht
Im Verfahren BGer 1C_401/2024 vom 30.04.2026 hatten vier Anbieterinnen von Business-Apartments gegen die Zürcher Teilrevision der BZO geklagt, welche befristet und gewerblich vermietete Wohnungen nicht mehr an die Wohnanteilspflicht anrechnet. Sie machten eine Verletzung von Eigentumsgarantie, Wirtschaftsfreiheit und Rechtsgleichheit geltend. Das Bundesgericht sah darin kein Problem: Es bestehe ein zulässiges öffentliches Interesse, in Zeiten der Wohnungsknappheit im Rahmen der Wohnanteilspflicht bezahlbaren Erstwohnraum zu erhalten, wie es in der Urteilsbegründung heisst. Die Richter betonten zudem, dass sich auch nach der Revision eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung von Mietliegenschaften erzielen lasse – Vermietung bleibt möglich, nur eben nicht mehr in der bisherigen Form.
Kurz gesagt: Zürich darf Wohnraum, der dauerhaft für kurzzeitige, gewerbliche Vermietung genutzt wird, aus der Wohnanteilsrechnung streichen – und damit faktisch in vielen Lagen unterbinden.
Wie gross das Betroffene Segment ist
Laut der Stadt Zürich waren Ende 2025 rund 5'320 Business-Apartments registriert, mit klarer Konzentration in den Kreisen 1 und 4. Das ist kein Nischenmarkt mehr, sondern ein Segment, das in zentralen Lagen spürbar zur Wohnungsknappheit beiträgt. Die Leerwohnungsziffer der Stadt liegt laut cash.ch unter 0,1 Prozent – genau dieses Argument der extremen Verknappung hat das Gericht als gewichtiges öffentliches Interesse anerkannt.
Was sich ab Herbst 2026 konkret ändert
- Nutzungsänderungen – etwa von Dauerwohnen zu kurzzeitiger, gewerblicher Vermietung – werden baubewilligungspflichtig, auch ohne bauliche Massnahmen.
- Bei Baugesuchen muss die Wohnnutzungsart neu deklariert werden.
- Bestehende, dauerhaft als Business-Apartment genutzte Einheiten in Zonen mit Wohnanteilspflicht müssen laut 20min zurück in die Dauervermietung überführt werden.
- Ausserhalb der Wohnanteilszonen und im Rahmen bestehender touristischer Angebote bleibt kurzzeitige Vermietung weiterhin möglich.
- Das Bauamt kann bei konkreten Hinweisen Nutzungen überprüfen und durchsetzen.
Folgen für Verkäuferinnen und Verkäufer
Wer eine Zürcher Liegenschaft mit Business-Apartment-Nutzung verkaufen will, sollte drei Dinge klären, bevor das Inserat online geht:
- Liegt die Einheit in einer Zone mit Wohnanteilspflicht? Das entscheidet, ob die bisherige Nutzung nach Herbst 2026 überhaupt weiterlaufen darf.
- Ist die Nutzungsänderung bereits bewilligt oder muss sie nachgeholt werden? Ein ungeklärter Status schreckt Käufer ab und kann den Kaufpreis drücken, weil das Risiko auf die neuen Eigentümer übergeht.
- Wie verändert sich die Ertragsrechnung? Business-Apartments erzielen in der Regel höhere Erträge als klassische Dauervermietung. Fällt diese Nutzung weg, sinkt der Ertragswert – ein Faktor, den Käufer und finanzierende Banken bei der Bewertung genau prüfen werden.
Für Investoren, die bisher gezielt auf das Business-Apartment-Modell gesetzt haben, verengt sich der Kreis möglicher Standorte. Das kann kurzfristig zu einem grösseren Angebot an entsprechenden Objekten auf dem Markt führen, während gleichzeitig die Zahl der Käufer sinkt, die dieses Nutzungsmodell noch weiterführen dürfen. Wer verkaufen will, sollte diese Verschiebung in der Preisstrategie berücksichtigen, statt sich an Erträgen aus der Zeit vor dem Entscheid zu orientieren.
Was jetzt zu tun ist
Der Entscheid ist rechtskräftig – weitere Beschwerden dagegen sind nicht mehr möglich. Wer betroffen ist, hat bis Herbst 2026 Zeit, sich auf die neue Rechtslage einzustellen.
Eigentümerinnen und Eigentümer betroffener Objekte sollten frühzeitig beim Bauamt der Stadt Zürich abklären, ob ihre Liegenschaft in einer Zone mit Wohnanteilspflicht liegt und ob ein Baugesuch für die bisherige Nutzung nötig ist. Wer verkaufen will, tut gut daran, den regulatorischen Status im Exposé transparent zu machen – das schafft Vertrauen bei Käufern und vermeidet spätere Anfechtungen wegen mangelhafter Aufklärung.