Recht

Denkmalschutz-Reform Zürich: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Der Regierungsrat lockert den Denkmalschutz im Kanton Zürich. Was die PBG-Revision für Eigentümer und Verkäufer geschützter Liegenschaften bedeutet.

Aktualisiert August 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Zürcher Altstadt mit St.-Peter-Kirchturm und Limmat bei Abenddämmerung

Der Zürcher Regierungsrat will den Denkmalschutz spürbar lockern. Am 2. Juli 2026 hat er eine Teilrevision des Planungs- und Baugesetzes (PBG) verabschiedet und an den Kantonsrat überwiesen – mit dem Ziel, die bauliche Weiterentwicklung von Baudenkmälern zu erleichtern. Für alle, die im Kanton Zürich ein geschütztes oder im Inventar geführtes Haus besitzen oder verkaufen wollen, ist das mehr als eine verwaltungstechnische Randnotiz: Die Reform berührt genau jene Fragen, die bei solchen Liegenschaften am häufigsten zu Verzögerungen führen – Sanierungsfreiheit, energetische Aufrüstung und Rechtssicherheit für Käuferschaft und finanzierende Bank.

Was der Regierungsrat beschlossen hat

Grundlage der Revision sind zwei parlamentarische Vorstösse: die Motion «Wir brauchen ein zukunftsgerichtetes Denkmalschutzgesetz» und das Postulat «Denkmalschutz versus Klimaschutz». Laut der Mitteilung des Kantons Zürich vom 2. Juli 2026 sollen kleinere bauliche Eingriffe, die die Schutzziele nur unwesentlich beeinträchtigen, künftig direkt im ordentlichen Baubewilligungsverfahren beurteilt werden – ohne separaten Schutzentscheid. Zeitgemässe Nutzung, energetische Sanierung und Barrierefreiheit erhalten im Abwägungsprozess ausdrücklich mehr Gewicht.

Der Schutzstatus soll künftig primär über partnerschaftliche Verwaltungsverträge statt über einseitige behördliche Verfügungen entstehen. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen zudem aktiv informiert werden, sobald ihr Gebäude neu in ein Inventar aufgenommen wird – heute erfahren das viele erst über den Grundbuchauszug oder bei einem Verkauf.

Höhere Hürden für neue Schutzfälle

Gleichzeitig wird es schwerer, überhaupt neu unter Schutz zu fallen. Nach Angaben von Bantliz vom 4. Juli 2026 muss ein Gebäude künftig mindestens zwei von vier Kriterien – politische, wirtschaftliche, soziale oder architektonische Bedeutung – erfüllen, um als schützenswert zu gelten. Zur Einordnung: Von rund 300'000 Gebäuden im Kanton stehen heute etwa 24'000 im Bauinventar, davon sind rund 2'400 formell unter Schutz gestellt.

Für Besitzerinnen und Besitzer eines im Inventar geführten, aber nicht formell geschützten Hauses ist das die relevanteste Zahl der ganzen Vorlage: Ein grosser Teil der heute «verdächtigen» Objekte dürfte die neuen, schärferen Kriterien gar nicht mehr erfüllen.

Der Streitpunkt: Wer zahlt die Mehrkosten?

Nicht alle sind zufrieden. Gemeinden – von Eglisau bis Zürich und Winterthur – laufen laut Bantliz gegen eine geplante Kostenbeteiligung von rund zehn Prozent an den Erhaltungskosten geschützter Bauten Sturm; das würde die Gemeinden zusammen mit gut drei Millionen Franken jährlich belasten. Der Zürcher Heimatschutz wiederum sieht in Teilen der Vorlage eine klare Schwächung des Denkmalschutzes und fordert Nachbesserungen. Der Hauseigentümerverband (HEV) Kanton Zürich begrüsst die Revision hingegen ausdrücklich: Laut HEV Region Winterthur sei der Verzicht auf separate Schutzentscheide bei kleinen Eingriffen «ein überfälliger Schritt zum Abbau bürokratischer Hürden», der Eigentümern mehr Planungs- und Investitionssicherheit verschaffe.

Was das für einen Verkauf jetzt konkret bedeutet

Wichtig für alle, die aktuell verkaufen oder in den nächsten Monaten planen: Die Revision ist noch kein geltendes Recht. Sie geht als Nächstes in die Beratung des Kantonsrats, ein Zeitpunkt für die Schlussabstimmung steht noch nicht fest. Bis dahin gelten die heutigen, strengeren Regeln unverändert – wer ein geschütztes Haus verkauft, sollte die Reform im Exposé also nicht als bereits geltendes Recht darstellen, sondern als absehbare Entwicklung einordnen.

Trotzdem lohnt sich die Vorbereitung schon jetzt:

  • Schutzstatus klären. Bei der Gemeinde oder der kantonalen Denkmalpflege abfragen, ob das Objekt im Bauinventar steht und ob es formell geschützt ist – das ist eine der ersten Fragen, die Käuferschaft und finanzierende Bank stellen.
  • Dokumentation bereithalten. Auflagen, bisherige Schutzentscheide und allfällige Sanierungsvorgaben schriftlich zusammenstellen. Das beschleunigt Due Diligence und Hypothekenprüfung spürbar.
  • Energetische Massnahmen einordnen. Wer eine energetische Sanierung vor dem Verkauf plant, sollte diese so oder so mit der Denkmalpflege abstimmen – unabhängig davon, ob die Reform bis dahin in Kraft ist.
  • Zeitplan realistisch ansetzen. Bei formell geschützten Liegenschaften bleiben Verfahren aufwendiger als beim Standardverkauf; das gehört in die Preis- und Terminplanung.

Für Verkäuferinnen und Verkäufer eines Hauses, das heute nur im Inventar geführt, aber nicht formell geschützt ist, lohnt sich zudem der Blick auf die neuen Kriterien: Erfüllt das Objekt absehbar nur eines der vier Merkmale, könnte es nach einer Verabschiedung der Reform aus dem Inventar fallen – ein Umstand, den lokale Maklerinnen und Makler in der Wertermittlung und im Verkaufsgespräch mit Kaufinteressierten einordnen können.

Quellen