Eigenmietwert-Aus 2029: Was es für den Verkaufszeitpunkt heisst
Der Bundesrat setzt die Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 um. Was das für Verkaufszeitpunkt, Abzüge und Käufer heisst, lesen Sie hier.
Der Eigenmietwert verschwindet – aber später als viele gehofft haben. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden, die Reform der Wohnbesteuerung erst per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Für alle, die ihr Haus oder ihre Wohnung in den nächsten Jahren verkaufen oder ersetzen wollen, ändert das die Rechnung: Welche Steuerregeln gelten, hängt vom Zeitpunkt ab.
Was der Bundesrat entschieden hat
Das Stimmvolk hatte die Abschaffung am 28. September 2025 mit 58 Prozent angenommen, wie HEV Schweiz festhält. Der Bundesrat setzt die Reform laut Medienmitteilung per 1. Januar 2029 in Kraft. Er begründet das damit, dass die Kantone genügend Zeit für die Anpassung ihrer Gesetze brauchen.
Der HEV bezeichnet den Entscheid als inakzeptabel und fordert weiterhin 2028. Bis eine Änderung beschlossen ist, gilt der Termin 2029.
Bis Ende 2028 gelten die heutigen Regeln unverändert. Der Eigenmietwert wird weiterhin besteuert, die Abzüge bleiben bestehen.
Was ab 2029 für Eigentümer wegfällt
Bei selbstgenutztem Wohneigentum entfällt der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen. Im Gegenzug fallen auch die Unterhaltsabzüge weg, vermietete Objekte behalten sie, so der Bund.
Auch die Schuldzinsen sind künftig nur noch eingeschränkt abziehbar. Laut Raiffeisen und ZKB gilt:
- Für Ersterwerber sind in den ersten zehn Jahren Schuldzinsen bis 10'000 Franken (Ehepaare) bzw. 5'000 Franken (Alleinstehende) abziehbar, der Betrag sinkt jährlich um 10 Prozent.
- Bei vermieteten Liegenschaften werden Schuldzinsen anteilig nach dem Verhältnis der Liegenschaft zum Gesamtvermögen berücksichtigt.
- Die Vermögenssteuer auf dem Liegenschaftswert bleibt bestehen, Hypotheken sind weiterhin vom Vermögen abziehbar.
Zweitwohnungen: Die Kantone entscheiden
Als Ausgleich dürfen die Kantone eine Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen. Das ist eine Möglichkeit, keine Pflicht. Wer eine Ferienwohnung besitzt oder verkaufen will, sollte die Entwicklung im eigenen Kanton im Auge behalten. Die Sätze sind noch offen.
Was das für den Verkaufszeitpunkt heisst
Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht. Entscheidend ist Ihre persönliche Situation:
- Hohe Hypothek, laufende Sanierung: Heute sind Unterhaltskosten und Schuldzinsen noch abziehbar. Wer Arbeiten ohnehin plant, kann sie vor 2029 abschliessen. Das empfiehlt auch Raiffeisen mit Blick auf die Übergangsfrist.
- Kaum Hypothek: Für Sie fällt die Steuerlast auf dem Eigenmietwert weg, ohne dass viele Abzüge verloren gehen. Das Eigenheim wird steuerlich attraktiver, auch für Ihre Käufer.
- Kauf eines Ersatzobjekts: Bei der Finanzierung zählt künftig, wie sich die eingeschränkten Schuldzinsabzüge auf die Tragbarkeit auswirken. Besprechen Sie das früh mit Ihrer Bank.
Die ZKB rechnet zudem mit einer stärkeren Differenzierung zwischen älteren Objekten und Neubauten. Das ist eine Einschätzung, keine Gewissheit.
Warum die Übergangsfrist für Verkäufer zählt
Zwischen heute und 2029 liegen mehrere Steuerjahre mit alten Regeln. Raiffeisen nennt die Übergangszeit ausdrücklich als Gelegenheit, Renovationen abzuschliessen, die Amortisation zu überdenken und grössere finanzielle Entscheide vor 2029 zu treffen.
Für Verkäufer heisst das: Wer ohnehin verkaufen will, muss nicht auf die Reform warten. Wer noch unsicher ist, sollte Kosten und Nutzen der Abzüge bis 2028 nüchtern gegen die neue Lage abwägen. Käufer stellen diese Frage ebenfalls. Je klarer Sie Ihre Zahlen kennen, desto besser können Sie im Verkaufsgespräch argumentieren.
Was Sie jetzt tun sollten
- Prüfen Sie Ihre aktuelle Steuererklärung: Wie hoch sind Eigenmietwert, Unterhaltsabzug und Schuldzinsen?
- Lassen Sie rechnen, wie sich die Steuer ab 2029 verändert. Eine Steuerberatung lohnt sich vor allem bei Sanierungen oder Ersatzbeschaffungen.
- Fragen Sie Ihren Makler, wie Interessenten die Reform in ihre Kaufentscheidung einbeziehen.
Offen bleibt, wie die Kantone die Details umsetzen. Für den Verkauf gilt: Wer seine Zahlen kennt, verhandelt sicherer.