Eigenmietwert-Abschaffung 2029: Folgen für Hausbesitzer | maklervermittlung.ch

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung genehmigt. Seither war klar, dass der Eigenmietwert fällt – offen war nur noch das Datum. Am 1. April 2026 hat der Bundesrat entschieden: Die Reform tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Bis dahin gelten die bisherigen Steuerregeln – und dieses Zeitfenster lässt sich nutzen.

Was der Eigenmietwert ist – und was er kostet

Der Eigenmietwert ist ein über hundert Jahre altes Steuerprinzip: Wer ein Eigenheim selbst bewohnt, wird auf ein fiktives Einkommen besteuert – nämlich die Miete, die theoretisch erzielt werden könnte, wenn die Liegenschaft vermietet würde. Das Bundesgericht verlangt, dass dieser Wert mindestens 60 Prozent der Marktmiete entspricht.

In der Praxis macht das einen messbaren Unterschied. Laut einem Berechnungsbeispiel von Raiffeisen zahlt der Besitzer eines Eigenheims im Wert von einer Million Franken mit einer Hypothek zu 2 Prozent Zins und einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent nach Abzügen rund 1'100 Franken mehr Einkommenssteuer pro Jahr – allein wegen des Eigenmietwerts.

Der Eigenmietwert ist dabei kein reines Bundessteuerproblem: Jeder Kanton erhebt ihn auf Kantons- und Gemeindeebene, teils mit anderen Berechnungsregeln.

Was ab 2029 wegfällt

Mit dem Eigenmietwert entfallen laut dem Eidgenössischen Finanzdepartement auch die gegenläufigen Abzüge:

Unterhalts- und Renovationskosten sind auf Stufe Bund, Kanton und Gemeinde nicht mehr abziehbar.
Hypothekarzinsen können nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden – mit einer engen Ausnahme: Erstkäuferinnen und Erstkäufer dürfen Schuldzinsen während zehn Jahren in beschränktem Umfang abziehen.
Energetische Sanierungen verlieren den Bundesabzug. Kantone können ihn jedoch bis 2050 beibehalten.

Wer heute bewusst eine hohe Hypothek hält, um die Schuldzinsen abzuziehen, verliert diesen Anreiz ab 2029.

Für Wohneigentümer mit niedrigem Eigenmietwert und gleichzeitig hohen Unterhaltsabzügen kann die Abschaffung je nach Situation auch steuerlich entlastend wirken. Eine individuelle Berechnung lohnt sich.

Das Zeitfenster bis Ende 2028

Die aktuellen Steuerregeln gelten unverändert bis zum 31. Dezember 2028. Das ist ein konkretes Planungsfenster – vor allem für anstehende Unterhalts- und Renovationsarbeiten.

Laut UBS Schweiz können Renovationen nach 2028 effektiv 20 bis 30 Prozent teurer werden, weil der Steuerabzug wegfällt. Wer Küche, Bad, Dach oder Fassade ohnehin sanieren will, sollte prüfen, ob es sich lohnt, diese Arbeiten zeitlich vorzuziehen.

HEV Region Winterthur empfiehlt ausserdem, Einzahlungen in Erneuerungsfonds noch innerhalb der Übergangszeit vorzunehmen, solange der Abzug besteht.

Achtung: Wer zu spät plant, riskiert höhere Handwerkerpreise durch einen möglichen «Last-Minute-Bauboom» kurz vor 2029. Frühzeitiges Angehen lohnt sich doppelt.

Was das für Verkäufer bedeutet

Wer eine Liegenschaft in den nächsten Jahren verkaufen will, sollte einige Punkte einkalkulieren:

Renovationsbedarf und Käuferkalkulation: Heute kann ein Kaufinteressent, der 200'000 Franken in die Renovation eines Objekts stecken muss, diese Kosten noch teilweise über den Unterhaltsabzug zurückgewinnen. Ab 2029 entfällt dieser Anreiz – was die Bereitschaft, für ein renovierungsbedürftiges Objekt tief in die Tasche zu greifen, beeinflussen kann.

Hypothekenstrategie neu denken: Die bisherige Logik, eine hohe Hypothek zu halten, um Zinsen abzuziehen, gilt ab 2029 nicht mehr. Wer verkauft und gleichzeitig ein neues Objekt finanziert, sollte die Amortisationsstrategie frühzeitig anpassen.

Zweitliegenschaften: Kantone können künftig eine Objektsteuer auf Ferienimmobilien einführen, um wegfallende Eigenmietwert-Einnahmen zu kompensieren – besonders relevant für Ferienhäuser in Wallis oder Graubünden. Die kantonsinternen Entwicklungen sollten im Blick behalten werden.

Kantone haben Spielraum

Der Bundesrat hat den Kantonen explizit ermöglicht, eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen. Ob und wann die einzelnen Kantone diesen Weg gehen, ist noch offen. Die kantonalen Energieabzüge können bis 2050 weitergeführt werden – je nach Kanton ein erheblicher Unterschied beim Wert einer energetischen Sanierung. Wer in einem anderen Kanton wohnt als er investiert, sollte beide Steuerordnungen vergleichen.

Eigenmietwert fällt 2029: Das ändert sich für Wohneigentümer