Steuern

Eigenmietwert fällt weg – was Wohneigentümer bis 2029 tun sollten

Der Bundesrat hat die Eigenmietwert-Abschaffung per 1. Januar 2029 besiegelt. Was sich steuerlich ändert und warum Eigentümer jetzt handeln sollten.

Aktualisiert Mai 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Weisses Einfamilienhaus mit schneebedeckten Bergen im Hintergrund

Nach über 90 Jahren kommt die Besteuerung des Eigenmietwerts in der Schweiz an ihr Ende. Am 1. April 2026 hat der Bundesrat entschieden: Die Reform tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Für die meisten Hauseigentümer ist das eine Erleichterung – doch der Wechsel hat auch Kehrseiten, die eine sorgfältige Planung erfordern. Wer in den nächsten Jahren verkaufen oder sanieren will, hat jetzt noch ein konkretes Handlungsfenster.

Was ist der Eigenmietwert – und warum fällt er weg?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen: Der Staat besteuert den Nutzen, den Sie aus Ihrem selbstgenutzten Wohneigentum ziehen – als hätten Sie die Liegenschaft an sich selbst vermietet. Je nach Kanton entspricht er rund 3,5 bis 4,5 Prozent des amtlichen Schätzwerts pro Jahr.

Am 28. September 2025 stimmte die Schweizer Bevölkerung mit 57,7 Prozent für die Abschaffung dieses Systems, wie HEV Schweiz festhält. Für Hausbesitzer, insbesondere Rentnerinnen und Rentner mit abbezahlten Liegenschaften, war das Steuermodell seit Jahren unattraktiv: Sie deklarierten ein fiktives Einkommen, ohne nennenswerte Ausgaben dagegenstellen zu können.

Was sich ab 1. Januar 2029 konkret ändert

Laut Eidgenössischem Finanzdepartement verschwinden mit dem Inkrafttreten der Reform auf einen Schlag mehrere Positionen:

  • Die Pflicht, den Eigenmietwert als Einkommen zu deklarieren, entfällt vollständig
  • Unterhaltskosten für selbstgenutzte Liegenschaften sind nicht mehr abzugsfähig (bei vermieteten Objekten bleibt der Abzug bestehen)
  • Schuldzinsabzüge werden stark eingeschränkt – sie gelten künftig nur noch im Verhältnis der vermieteten Liegenschaften am Gesamtvermögen
  • Energetische Investitionsabzüge auf Bundesebene entfallen; die Kantone können befristete Übergangsregelungen einführen

Ein begrenzter Zinsenabzug für Ersterwerber bleibt erhalten, um Personen mit hohen Hypotheken beim Einstieg nicht zu belasten.

Wer profitiert am stärksten: Eigentümerinnen und Eigentümer mit tiefer oder keiner Hypothek – insbesondere im Rentenalter. Bei ihnen übersteigt der wegfallende Eigenmietwert die verlorenen Abzüge klar.

Wer genauer hinschauen muss

Nicht für alle ist die Reform ein reiner Gewinn. Laut VZ VermögensZentrum gilt: „Das bisherige System begünstigte diejenigen, die hohe Zins- und Unterhaltsausgaben hatten." Wer eine grosse Hypothek trägt und bisher umfangreiche Schuldzinsen abziehen konnte, verliert mit dem Systemwechsel einen Teil seiner Steueroptimierung.

Auch Eigentümer sanierungsbedürftiger Liegenschaften sind betroffen: Bis Ende 2028 lassen sich Unterhalts- und Renovationskosten noch steuerlich geltend machen. Wer eine energetische Sanierung plant – Heizungsersatz, Dämmung, Fenster – hat einen finanziellen Anreiz, diese vor dem Systemwechsel umzusetzen.

Das Zeitfenster für Sanierungen

Bis zum 31. Dezember 2028 bleibt der Abzug für Liegenschaftsunterhaltskosten in Kraft. Das schafft ein konkretes Fenster: Wer eine Sanierung ohnehin plant, sollte prüfen, ob sie sich vor 2029 umsetzen lässt. Wüest Partner erwartet infolge der Reform bereits einen steigenden Sanierungsboom auf dem Schweizer Immobilienmarkt.

Für Verkäuferinnen und Verkäufer ergibt sich daraus ein doppelter Effekt: Ein frisch saniertes Objekt erzielt in der Regel einen höheren Verkaufspreis – und die Sanierungskosten können vor dem Systemwechsel noch steuerlich abgezogen werden.

Was gilt für Zweitwohnungen?

Für Feriendomizile und andere Zweitwohnungen verändert sich das Bild zusätzlich: Die Kantone erhalten durch die Reform die Möglichkeit, eine neue Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen einzuführen. Tourismusintensive Kantone wie Wallis, Graubünden oder Bern werden diese Option prüfen, um Steuerausfälle aus der Eigenmietwert-Abschaffung zu kompensieren.

Wer ein Feriendomizil besitzt und einen Verkauf erwägt, sollte die kantonale Gesetzgebungsentwicklung ab 2026 im Auge behalten. Eine neue Liegenschaftssteuer kann die Haltekosten-Rechnung wesentlich verändern.

Was Sie jetzt tun sollten

  1. Steuerbelastung neu berechnen – lassen Sie Eigenmietwert, Hypothekar- und Unterhaltskosten im Licht des neuen Systems durch einen Steuerberater analysieren.
  2. Sanierungsvorhaben vorziehen – geplante energetische Massnahmen können bis Ende 2028 noch steuerlich abgezogen werden.
  3. Verkaufstiming überdenken – wer in den nächsten Jahren verkaufen will, sollte prüfen, ob eine vorherige Sanierung den Erlös und die steuerliche Situation verbessert.
  4. Zweitwohnungen beobachten – kantonale Liegenschaftssteuern können die Renditerechnung von Ferienliegenschaften beeinflussen.
Der Systemwechsel per 2029 gibt Ihnen noch knapp drei Jahre, um die Weichen richtig zu stellen. Wer frühzeitig plant, kommt deutlich besser durch die Übergangsphase als wer abwartet.

Quellen