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Erneuerungsfonds beim ETW-Verkauf: Preis, Steuern, Recht

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, muss den Erneuerungsfonds einkalkulieren. Er beeinflusst den Kaufpreis, die Bankprüfung und steuerliche Abzüge bis 2029.

Aktualisiert Juni 20265 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
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Wer eine Eigentumswohnung in der Schweiz verkauft, hat oft jahrelang Einlagen in den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft geleistet. Was viele nicht wissen: Dieses Geld gehört nicht mehr ihnen persönlich – und es beeinflusst sowohl den Verkaufspreis als auch die Finanzierungsentscheidung der Käuferbank. Wer das Thema ignoriert, erlebt böse Überraschungen im letzten Akt des Verkaufs.

Was der Erneuerungsfonds ist

Der Erneuerungsfonds ist ein Sammeltopf der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Alle Miteigentümer zahlen regelmässig ein, damit die Gemeinschaft grössere Sanierungen am Gebäude finanzieren kann, bevor diese akut werden: Dacherneuerung, Fassadensanierung, Heizungsersatz, Lift oder Photovoltaikanlage.

Eine gesetzliche Pflicht zur Einrichtung dieses Fonds besteht in der Schweiz nicht. Art. 712a ff. ZGB regelt das Stockwerkeigentum, überlässt die Frage des Erneuerungsfonds aber der Gemeinschaft. In der Praxis haben fast alle funktionierenden Gemeinschaften einen solchen Fonds – und wo er fehlt oder chronisch unterdotiert ist, spüren es Verkäufer bei der Preisverhandlung.

Wie hoch soll der Fonds sein?

Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband (SSTV) empfiehlt mindestens 0,4 Prozent des Gebäudeversicherungswertes pro Jahr einzuzahlen – solange der Fondsbetrag unter 6 Prozent des Versicherungswertes liegt. Als Zielgrösse gelten 6 bis 8 Prozent.

Der HEV Winterthur und andere Fachstellen gehen noch weiter: Für eine wirklich solide Abdeckung empfehlen Experten Jahreseinlagen von über 1 Prozent des Versicherungswertes – je nach Alter und Bauzustand des Gebäudes.

Bei einem Gebäudeversicherungswert von 3 Millionen Franken bedeutet das mindestens 12'000 Franken Fondsbeitrag pro Jahr – aufgeteilt nach den individuellen Wertquoten der Miteigentümer.

Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob Ihre Gemeinschaft diesen Massstab erfüllt. Ein dauerhaft zu tiefer Fonds ist für Käufer und deren Banken ein klares Warnsignal.

Was beim Verkauf mit Ihrem Fondsanteil passiert

Hier liegt das häufigste Missverständnis beim ETW-Verkauf: Der Anteil am Erneuerungsfonds gehört nicht dem einzelnen Eigentümer, sondern der Gemeinschaft. Er ist untrennbar mit dem Stockwerkeigentumsanteil verbunden.

Wie Notariat Lexfutura festhält: Beim Verkauf geht der Fondsanteil automatisch auf den Käufer über – ohne separate Vergütung an den Verkäufer. Eine Auszahlung ist nicht möglich.

Was Sie aber tun können und sollten: den aktuellen Fondsbetrag in die Kaufpreiskalkulation einbeziehen. Ein gut geäufneter Fonds erhöht den Wert der Liegenschaft real und rechtfertigt einen entsprechend höheren Kaufpreis.

Ein einfaches Beispiel: Gehört Ihrer Einheit ein Anteil von 12,5 Prozent an der Gemeinschaft und der Gesamtfonds beträgt 240'000 Franken, erwirbt der Käufer mit dem Kauf auch 30'000 Franken an Fondsguthaben. Dieser Betrag sollte im Kaufpreis abgebildet sein.

Was Käufer – und Banken – prüfen

Professionelle Käufer und ihre Finanzierungsbanken prüfen heute standardmässig den Zustand des Erneuerungsfonds vor Vertragsabschluss. Laut ImmoScout24 Magazin sollten Käufer folgende Unterlagen einsehen:

  • Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen
  • Aktueller Fondsauszug mit dem aktuellen Guthaben
  • Liste geplanter Sanierungsmassnahmen
  • Hinweise auf vergangene Sonderumlagen

Als Verkäufer tun Sie gut daran, diese Unterlagen frühzeitig zusammenzustellen. Das beschleunigt die Due Diligence des Käufers und vermittelt Transparenz – beides hilft beim Abschluss.

Rechtliche Absicherung: Art. 712i ZGB

Für Verkäufer wichtig ist Art. 712i ZGB: Die Stockwerkeigentümergemeinschaft hat für ausstehende Beiträge ein gesetzliches Pfandrecht auf dem Anteil – für die letzten drei Beitragsjahre. Offene Fondseinlagen gehen damit rechtlich auf den Käufer über.

Im Klartext: Wer mit Zahlungsrückstand verkauft, gibt dem Käufer eine Schuld mit. Das muss im Kaufvertrag sauber geregelt werden – der Notar wird danach fragen. Klären Sie allfällige Rückstände vor dem Verkauf.

Steuerlich: Was noch geltend zu machen ist

Fondseinlagen sind in vielen Kantonen als Unterhaltskosten steuerlich abzugsfähig, sofern das Geld in Unterhalt, Energiesparmassnahmen oder Umweltschutz fliesst. Der HEV Winterthur bestätigt dies ausdrücklich für den Kanton Zürich; ähnliche Regeln gelten in weiteren Kantonen.

Wichtig: Ab dem 1. Januar 2029 entfällt mit der Abschaffung des Eigenmietwerts auch der Unterhaltskosten-Abzug bei eigengenutzen Liegenschaften – auf Bundes- und Kantonsebene. Wer in den nächsten Jahren noch verkauft, kann laufende Fondseinlagen bis dahin vollständig abziehen.

Checkliste für ETW-Verkäufer

  • Fondsguthaben klären: Aktuellen Gesamtbetrag und Ihren Anteil bei der Verwaltung anfragen
  • Kaufpreis korrekt ansetzen: Ihren Fondsanteil als Wertbestandteil in die Kalkulation einbeziehen
  • Unterlagen bereitstellen: Protokolle, Fondsauszug, Sanierungsplanung
  • Zahlungsstand prüfen: Keine offenen Beiträge stehen lassen
  • Steuerabzug nutzen: Bis Ende 2028 laufende Einlagen als Unterhaltskosten deklarieren

Quellen