Hypotheken

Festhypothek beim Hausverkauf: Kosten, Auswege und Steuerabzug

Wer mit Festhypothek verkauft, zahlt oft eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wie sie berechnet wird, was sie kostet und wie man sie legal vermeidet.

Aktualisiert Mai 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Person unterschreibt ein Dokument an einem Schreibtisch

Wer sein Haus oder seine Wohnung verkauft, denkt zuerst an Verkaufspreis, Steuern und Makler. Die bestehende Hypothek rückt oft erst kurz vor dem Notartermin ins Blickfeld – manchmal zu spät. Denn je nachdem, ob man eine SARON- oder eine Festhypothek hat, entstehen beim Verkauf sehr unterschiedliche Kosten. Im aktuellen Nullzinsumfeld lohnt es sich, das frühzeitig zu verstehen.

Der SNB-Leitzins bei null Prozent

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat ihren Leitzins im Juni 2025 auf 0 Prozent gesenkt. Laut der Hypothekarbank Lenzburg bleibt das bis Ende 2026 so: Die Inflation liegt bei rund 0,5 Prozent, das Wirtschaftswachstum ist verhalten, der Handlungsdruck fehlt. Für Eigentümer bedeutet das konkret:

  • SARON-Hypotheken: effektiv rund 0,80 bis 1,30 Prozent pro Jahr (SARON-Referenzzins nahe null, plus Bankenmarge)
  • Festhypotheken 5 Jahre: ab 1,11 Prozent
  • Festhypotheken 10 Jahre: ab 1,39 Prozent

Sätze per Dezember 2025 gemäss Houzy.

SARON-Hypothek beim Verkauf – kein grosses Problem

SARON-Hypotheken laufen in dreimonatigen Zyklen. Ein Verkauf lässt sich so terminieren, dass die Hypothek an einem regulären Rollover-Datum ausläuft. Kündigt man rechtzeitig – in der Regel mit kurzer Frist –, verlangt die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung.

Wer eine SARON-Hypothek hat und den Verkauf auf ein Rollover-Datum legt, zahlt keine Ausstiegskosten.

Einzige Tücke: Zwischen Kaufvertrag und Eigentumsübertragung können einige Monate liegen. In dieser Zeit schwankt der SARON-Zins – das sollte man im Zeitplan berücksichtigen.

Festhypothek – wenn die Restlaufzeit teuer wird

Wer eine Festhypothek vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit auflösen muss, schuldet der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung (VE). Die Berechnung folgt dieser Logik:

VE = Hypothekarsumme × (Vertragszins – Wiederanlagezins) × Restlaufzeit in Jahren

Wie das VZ VermögensZentrum an einem Beispiel zeigt: Bei einer Hypothek von 500'000 Franken, einem Vertragszins von 2 Prozent, einem aktuellen Wiederanlagezins von 0,5 Prozent und noch 5 Jahren Restlaufzeit beträgt die VE 37'500 Franken.

Im heutigen Umfeld mit sehr tiefen Marktzinsen fällt die VE besonders hoch aus, wenn der Vertrag in einer teureren Zinsphase abgeschlossen wurde. Je grösser die Differenz zwischen Vertragszins und aktuellem Wiederanlagezins, desto grösser der Schaden für die Bank – und desto höher die Rechnung.

Wichtig: Es gibt keine gesetzliche Vorschrift zur Berechnung der VE. Die Banken haben Ermessensspielraum.

Drei Wege, die Entschädigung zu umgehen

1. Hypothek auf den Käufer übertragen: Manche Banken stimmen zu, eine Festhypothek auf die kaufende Partei zu übertragen. Voraussetzung: Die Bank prüft die Bonität des Käufers und gibt grünes Licht. Für den Verkäufer entfällt dann die VE vollständig. Laut agentselly.ch ist das ein gangbarer Weg, den viele Eigentümer zu selten prüfen.

2. Hypothek auf ein neues Objekt portieren: Kauft man nach dem Verkauf eine neue Immobilie, lässt sich die Festhypothek in vielen Fällen zu den bestehenden Konditionen auf das neue Objekt übertragen. Die VE entfällt, die Laufzeit läuft einfach weiter.

3. Früh verhandeln: Da es keine gesetzliche Berechnungsvorschrift gibt, lohnt es sich, das Gespräch mit der Bank zu suchen und die VE-Berechnung schriftlich einzufordern. Manchmal lässt sich die Summe reduzieren – vor allem wenn man als langjähriger Kunde auftritt.

Steuerlicher Ausgleich: VE bei der Grundstückgewinnsteuer abziehen

Fällt die VE doch an, ist sie nicht ganz verloren. Sie kann bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten geltend gemacht und mindert damit den steuerbaren Verkaufsgewinn. Das bestätigt das VZ VermögensZentrum.

Die VE ist kein reiner Verlust: Was die Bank nimmt, holt man beim Fiskus – zumindest teilweise – zurück.

Checkliste für Verkäufer mit bestehender Hypothek

  • Typ und Restlaufzeit klären: SARON oder Festhypothek – und bis wann läuft der Vertrag?
  • VE-Berechnung einholen: Schriftlich bei der Bank anfragen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.
  • Transferoptionen prüfen: Kann die Hypothek auf den Käufer oder auf eine neue Liegenschaft übertragen werden?
  • VE in die Nettoerlösrechnung einbeziehen: Sie mindert den Erlös, ist aber als Anlagekosten steuerlich absetzbar.
  • Rollover-Datum kennen: Wer SARON hat, plant den Eigentumsübertrag idealerweise nahe einem Rollover-Termin.

Quellen