Flächenangaben im Exposé: Wann Verkäufer dafür haften
Das Bundesgericht bestätigt: m²-Angaben im Verkaufsexposé sind bindend, auch ohne Erwähnung im Kaufvertrag. Was Verkäufer jetzt beachten müssen.
Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung verkauft, gibt im Exposé fast immer Quadratmeterzahlen an – Wohnfläche, Balkon, Kellerabteil. Diese Angaben wirken wie technische Details, die spätestens im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag ohnehin nicht mehr auftauchen. Ein Bundesgerichtsentscheid vom Dezember 2025, der seit dem Frühsommer 2026 in der Immobilienbranche für Gesprächsstoff sorgt, zeigt: Genau dieser Reflex kann teuer werden. Das Gericht hat bestätigt, dass Flächenangaben in der Verkaufsdokumentation rechtlich bindend sein können – selbst wenn der Kaufvertrag sie gar nicht erwähnt und die Broschüre ausdrücklich als unverbindlich bezeichnet wird.
Der Fall vor Bundesgericht
Mehrere Immobiliengesellschaften verkauften eine 3,5-Zimmer-Wohnung an Privatkäufer. Die Verkaufsbroschüre aus dem Jahr 2015 nannte präzise Masse: rund 78,25 m² gewichtete Fläche, 71 m² Bruttofläche, 64 m² Wohnfläche und 28,55 m² Balkon- respektive Gartenfläche. Der 2017 öffentlich beurkundete Kaufvertrag enthielt dagegen keine Flächenangaben mehr, und die Broschüre selbst hielt fest, Verkaufsbeschriebe und Visualisierungen seien "nicht vertraglich bindend". Nach dem Einzug 2018 stellten die Käufer fest, dass ihnen gegenüber der Broschüre rund 7 m² fehlten, und forderten CHF 90'000 Schadenersatz.
Das Bundesgericht gab ihnen mit Entscheid 4A_590/2024 vom 18. Dezember 2025 recht. Laut Geissmann Rechtsanwälte gelten Flächenangaben aus Verkaufsdokumentation als zugesicherte Eigenschaften im Sinne von Art. 197 OR, auch wenn der spätere Vertrag dazu schweigt und die Broschüre selbst eine Unverbindlichkeitsklausel enthält.
Warum die Unverbindlichkeitsklausel nicht schützt
Die beklagten Verkäufer hatten sich auf genau diese Klausel berufen. Das Bundesgericht liess das nicht gelten. Laut SVIT-Fachmagazin Immobilia qualifizierte das Gericht die Klausel als "reine Stilklausel": Sie betraf allgemeine Gebäudebeschriebe, nicht aber die konkreten, auf die einzelne Wohnung bezogenen Flächenzahlen. Massgeblich sei, was eine Käuferschaft nach Treu und Glauben aus der Dokumentation herauslesen durfte – und konkrete Zahlen zu einer bestimmten Wohnung dürfen Käuferinnen und Käufer grundsätzlich für bare Münze nehmen, ohne sie vor Vertragsschluss selbst nachzumessen.
Der Kaufvertrag muss die Fläche nicht erwähnen, damit sie zugesichert ist. Es reicht, dass sie in der vorvertraglichen Dokumentation stand und den Kaufentscheid beeinflusst hat.
Für die Praxis heisst das: Wer im Exposé, auf dem Portal oder im Verkaufsgespräch eine Zahl nennt, haftet dafür – unabhängig davon, was später notariell beurkundet wird.
Was das für Verkäuferinnen und Verkäufer bedeutet
Die meisten privaten Verkäufer übernehmen Flächenangaben unbesehen aus alten Bauplänen, Steuerunterlagen oder früheren Inseraten. Genau das wird nach diesem Entscheid riskanter:
- Zahlen vor Publikation verifizieren. Wer sich auf Baupläne von 2015 oder ältere Steuerwertunterlagen verlässt, übernimmt möglicherweise Ungenauigkeiten aus einer Zeit vor der effektiven Bauausführung.
- Konsistenz zwischen allen Unterlagen herstellen. Widersprüche zwischen Exposé, Online-Inserat und Grundrissplan schaffen genau die Angriffsfläche, die im beurteilten Fall zum Prozess führte.
- Unklarheiten offenlegen statt vage formulieren. Ein Hinweis wie "Fläche gemäss Bauplan, nicht nachgemessen" schafft mehr Rechtssicherheit als eine pauschale Unverbindlichkeitsklausel, die laut Bundesgericht ohnehin kaum trägt.
- Bei Unsicherheit professionell nachmessen lassen. Gerade bei älteren Liegenschaften oder Umbauten lohnt sich eine aktuelle Vermessung, bevor eine Zahl im Exposé landet.
SIA 416 als Referenz für saubere Flächenangaben
Ein Grund für Abweichungen liegt oft darin, dass unterschiedliche Flächenbegriffe vermischt werden. Die Norm SIA 416 "Flächen und Volumen von Gebäuden" definiert schweizweit einheitlich, was etwa als Nettogeschossfläche, Hauptnutzfläche oder Nebennutzfläche zählt. Wer im Exposé angibt, nach welchem Standard gemessen wurde, und die Zahl mit dem tatsächlichen Aufmass abgleicht, reduziert das Risiko, dass eine "ca."-Angabe später als verbindliche Zusicherung ausgelegt wird, die von der Realität abweicht.
Checkliste vor der Publikation des Exposés
- Aktuellste verfügbare Flächenangabe verwenden, nicht die älteste aus dem Bauprojekt
- Angabe der Berechnungsgrundlage (z. B. SIA 416, Wohnfläche, Bruttofläche) statt einer nackten Zahl
- Abgleich zwischen Exposé, Online-Inserat und Grundrissplan
- Bei Umbauten oder älteren Bauplänen: Nachmessen statt übernehmen
- Rücksprache mit der Maklerin oder dem Makler, wie Unsicherheiten in der Dokumentation formuliert werden
Der Entscheid betrifft in erster Linie professionelle Anbieter, weil im beurteilten Fall mehrere Immobiliengesellschaften als Verkäuferinnen auftraten. Die zugrundeliegende Logik – Angaben aus der Verkaufsdokumentation gelten als zugesichert, unabhängig vom späteren Vertragstext – lässt sich aber ebenso auf private Verkäufe übertragen, die über eine Maklerin oder einen Makler abgewickelt werden. Wer ein Exposé erstellt, sollte die Flächenzahl darin so behandeln, als stünde sie im Kaufvertrag selbst.