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Gebäudeprogramm und Hausverkauf: Wann sich der Heizungsersatz lohnt

Das Gebäudeprogramm zahlte 2024 rund 528 Mio. Franken Fördergelder. Wie Hausverkäufer davon profitieren – und wann sich die Sanierung vor dem Verkauf rechnet.

Aktualisiert Juni 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Luft-Wasser-Wärmepumpe auf grünem Rasen vor modernem Wohngebäude

Wer eine Liegenschaft mit veralteter Ölheizung oder Gasanlage verkaufen will, steht vor einem verbreiteten Dilemma: Zuerst sanieren und den Mehrpreis erzielen – oder so verkaufen und dem Käufer einen Abschlag einräumen? Was viele Eigentümer nicht wissen: Das staatliche Gebäudeprogramm und das seit Januar 2025 ergänzende Impulsprogramm übernehmen einen erheblichen Teil der Sanierungskosten. Das verändert die Rechnung grundlegend.

Was das Gebäudeprogramm übernimmt

Seit 2010 finanzieren Bund und Kantone die energetische Sanierung des Schweizer Gebäudeparks gemeinsam. Laut den Jahresbericht-Zahlen des Gebäudeprogramms wurden 2024 rund 528 Millionen Franken Fördermittel ausgezahlt – verteilt auf mehrere Kategorien:

  • Haustechnik (Heizungsersatz, Wärmepumpen): 228 Millionen Franken
  • Wärmedämmung (Fassade, Dach, Kellerdecke): 131 Millionen Franken
  • Gesamtsanierungen: 86 Millionen Franken

Bemerkenswert: Von den rund 25'600 ersetzten Öl-, Gas- und Elektroheizungen wurden laut Medienmitteilung der Bundesverwaltung 84 Prozent durch Wärmepumpen abgelöst.

Der wichtigste Grundsatz: Der Förderantrag muss gestellt werden, bevor mit den Arbeiten begonnen wird. Wer zuerst saniert und dann einreicht, verliert den Anspruch.

Welche Beiträge im eigenen Kanton verfügbar sind, lässt sich schnell über energiefranken.ch prüfen – das Portal aggregiert alle kantonalen Förderprogramme.

Das neue Impulsprogramm 2025

Seit Januar 2025 ergänzt ein Impulsprogramm das reguläre Gebäudeprogramm. Laut Gebäudehülle Schweiz stellt der Bund dafür über zehn Jahre jährlich bis zu 200 Millionen Franken zusätzlich bereit.

Das Impulsprogramm richtet sich primär an grössere Anlagen (über 70 kW Leistung) in Mehrfamilienhäusern und Gewerbegebäuden. Eigentümerinnen und Eigentümer von Einfamilienhäusern greifen in der Regel auf das reguläre Programm zurück. Zusätzlich wird ein Bonus für die Gebäudehülle ausgerichtet: mindestens CHF 30 pro Quadratmeter Bauteilfläche, wenn 90 Prozent der Hauptflächen (Fassade und Dach) die vorgeschriebenen Dämmstandards erfüllen – je nach Kanton in verschiedenen Varianten verfügbar.

Was eine neue Heizung beim Verkauf bringt

Eine Analyse von Wüest Partner zeigt: Käuferinnen und Käufer zahlen für Liegenschaften mit Wärmepumpe einen Aufpreis. Objekte mit veralteter Elektroheizung lassen sich dagegen oft nur mit Preisabschlag absetzen. Häuser mit Öl- oder Gasheizung befinden sich im mittleren Bereich – mit zunehmendem Druck durch MuKEn-Auflagen tendenziell nach unten.

Ein weiterer Effekt: Ein verbesserter GEAK-Wert öffnet dem Käufer den Zugang zu günstigeren Grünen Hypotheken. Verschiedene Schweizer Banken bieten Zinsrabatte bis zu 0,8 Prozentpunkten für Liegenschaften ab GEAK-Klasse C. Das verbessert die Finanzierbarkeit der Liegenschaft – und damit den Spielraum beim Kaufpreis.

Kostenrechnung: Wann es sich lohnt

Konkrete Zahlen helfen bei der Entscheidung. Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe kostet laut Suntherm inklusive Einbau zwischen CHF 30'000 und 40'000. Die kantonalen Beiträge für den Ersatz einer fossilen Heizung liegen je nach Kanton bei mehreren tausend bis über CHF 10'000. Der verbleibende Eigenaufwand beläuft sich in vielen Fällen auf CHF 20'000 bis 30'000.

Ob sich das rechnet, hängt von Objekt und Lage ab. Für ein Haus im Wert von CHF 800'000 bedeutet ein Aufpreis von 3,5 Prozent bereits CHF 28'000 – das deckt den Nettosanierungsaufwand gerade so. Bei günstigeren Objekten oder kurzer Vermarktungsfrist kann das Verhältnis enger werden.

Einfache Faustregel: Wer die Heizung ohnehin in den nächsten zwei bis drei Jahren ersetzen müsste, tut das besser vor dem Verkauf – mit Förderantrag und aktuellem GEAK Plus. Was MuKEn-Pflicht ist, wird zur subventionierten Investition mit konkretem Verkaufsargument.

Wer die Sanierung dokumentiert – mit GEAK Plus, Förderbestätigung und Handwerkergarantie – gibt dem Käufer Sicherheit. Das reduziert Preisverhandlungen häufig wirkungsvoller als aufwendige Staging-Massnahmen.

Schritt für Schritt vorgehen

  1. GEAK Plus beauftragen: Der Ausweis enthält einen individuellen Massnahmenkatalog und ist Voraussetzung für viele kantonale Förderprogramme. Kosten: CHF 1'000 bis 2'500 je nach Gebäudegrösse.
  2. Kantonale Beiträge prüfen: Über dasgebaeudeprogramm.ch oder energiefranken.ch lässt sich schnell ermitteln, was im eigenen Kanton verfügbar ist.
  3. Förderantrag stellen – vor Baubeginn: Das ist zwingend. Eine nachträgliche Einreichung wird nicht akzeptiert.
  4. Sanierung abschliessen und Abschlussbestätigung beim Kanton einholen.
  5. GEAK nach Sanierung aktualisieren und in die Verkaufsunterlagen aufnehmen.
  6. Dokumentation als Verkaufsargument nutzen: Subventionierte Sanierung, aktueller GEAK und Hinweis auf mögliche Grüne Hypothek für den Käufer – das stärkt die Position in Preisverhandlungen spürbar.

Quellen