Gebäudeversicherungswert beim Hausverkauf erklärt | maklervermittlung.ch

Wer sein Haus verkauft, denkt an den Verkehrswert, an die Bank des Käufers, an die Grundstückgewinnsteuer. Eine Zahl gerät dabei oft aus dem Blick: der Gebäudeversicherungswert. Die GVZ, die kantonale Gebäudeversicherung Zürich, hat am 10. Juli 2026 bekannt gegeben, dass ihr Versicherungsindex bereits im vierten Jahr in Folge unverändert bei 1'190 Punkten bleibt. Was nach einer Randnotiz aus der Versicherungswelt klingt, hat für Verkäufer eine konkrete Konsequenz: Dieser Wert geht beim Eigentümerwechsel automatisch auf die Käuferschaft über – unabhängig vom vereinbarten Kaufpreis.

Was der Index überhaupt misst

Der Gebäudeversicherungswert ist nicht der Marktwert und auch nicht der Kaufpreis. Er entspricht den Kosten, die nötig wären, um das Gebäude nach einem Totalschaden in gleicher Art, Grösse und Ausbaustandard neu zu erstellen. Die GVZ berechnet diesen Neuwert anhand von Baukostenabrechnungen und passt ihn über den Versicherungsindex an die allgemeine Bauteuerung an.

Laut der Mitteilung vom 10. Juli 2026 sind die Zürcher Wohnbaupreise seit der letzten Anpassung im April 2023 lediglich um 2,5 Prozent gestiegen. Das liegt unter der Schwelle von plus/minus 5 Prozent, ab der die GVZ den Index verändert – deshalb bleibt er auch für das kommende Jahr bei 1'190 Punkten.

Der Gebäudeversicherungswert ist unabhängig vom Marktwert. Er zeigt, was ein Wiederaufbau kosten würde – nicht, was die Liegenschaft auf dem Markt wert ist.

Der Wert, der beim Verkauf einfach mitgeht

In 19 der 26 Kantone gibt es eine kantonale Gebäudeversicherung mit Monopol, darunter Zürich, Bern, Basel-Stadt und die meisten Deutschschweizer Kantone. Dort passiert beim Verkauf etwas, das viele Eigentümer nicht wissen: Die Police wechselt automatisch. Die GVZ hält fest, dass alle Rechte und Pflichten mit dem Eintrag der Handänderung im Grundbuch auf die neue Eigentümerschaft übergehen. Eine Rückerstattung der bereits bezahlten Prämie an die verkaufende Partei erfolgt dabei nicht automatisch – das ist Sache der Vertragsparteien und gehört in den Kaufvertrag.

Für Verkäufer heisst das: Wer beim Notartermin nichts regelt, überlässt die anteilige Prämienabrechnung dem Zufall oder späteren Diskussionen.

Warum sich ein Blick auf den eigenen Versicherungswert vor dem Verkauf lohnt

Der Versicherungswert wird nicht laufend neu geschätzt, sondern nur alle 12 bis 15 Jahre automatisch überprüft – oder wenn Eigentümer selbst eine Neuschätzung beantragen. Wer zwischenzeitlich angebaut, aufgestockt oder den Dachstock ausgebaut hat, ist meldepflichtig: Bei Verbesserungen über 50'000 Franken oder mehr als 50 Prozent des bisherigen Werts verlangt die GVZ vor Baubeginn eine bauzeitliche Zusatzpolice, kleinere Arbeiten müssen zumindest schriftlich gemeldet werden.

Wurde eine Renovation nie gemeldet, bleibt der Versicherungswert zu tief. Das Problem landet dann beim Käufer: Kommt es nach der Übernahme zu einem Schaden, drohen Abzüge wegen Unterversicherung – obwohl die Ursache in der Zeit der Vorbesitzer liegt. Ein aktueller, gemeldeter Zustand ist deshalb Teil einer sauberen Übergabe, nicht nur eine Formalität.

Bern zeigt: Nicht überall steht der Wert still

Dass ein eingefrorener Index kein Naturgesetz ist, zeigt der Kanton Bern. Die Gebäudeversicherung Bern (GVB) hat ihren Baukostenindex per Januar 2025 von 214 auf 234 Punkte angehoben – ein Sprung von rund 9,3 Prozent. Für Liegenschaften, die seit dem 1. Januar 2023 neu geschätzt wurden, bleiben Versicherungssumme und Prämie zwar eingefroren, für ältere Schätzungen steigt der Versicherungswert und damit potenziell auch die Prämie automatisch mit.

Wer eine Liegenschaft aus einem anderen Kanton als Zürich verkauft oder kauft, sollte sich also nicht auf die Zürcher Ruhe verlassen, sondern den Stand bei der jeweiligen kantonalen Gebäudeversicherung direkt abfragen.

Die sieben Kantone ohne Versicherungsmonopol

Nicht überall gibt es überhaupt eine kantonale Anstalt. In den sogenannten GUSTAVO-Kantonen – Genf, Uri, Schwyz, Tessin, Appenzell Innerrhoden, Wallis und Obwalden – existiert kein staatliches Gebäudeversicherungsmonopol. In Genf, Wallis, Tessin und Appenzell Innerrhoden besteht nicht einmal eine Versicherungspflicht, in Uri, Schwyz und Obwalden ist eine Deckung zwar obligatorisch, aber frei bei privaten Anbietern wählbar. Der automatische Übergang der Police beim Eigentümerwechsel, wie ihn die GVZ beschreibt, gilt dort so nicht – Käufer und Verkäufer müssen die Versicherungssituation selbst aktiv regeln, meist über den Notar oder direkt mit dem Versicherer.

Was Verkäufer konkret tun sollten

Aktuellen Gebäudeversicherungswert bei der zuständigen kantonalen Versicherung oder dem privaten Versicherer einholen.
Nicht gemeldete Um- oder Anbauten vor dem Verkauf nachmelden, um Unterversicherung beim Nachfolger zu vermeiden.
Prämienaufteilung zwischen Verkaufs- und Übergabedatum explizit im Kaufvertrag regeln.
In GUSTAVO-Kantonen den Versicherungswechsel aktiv mit dem Käufer und dem Notariat klären, statt ihn als Formsache zu behandeln.

Der eingefrorene Zürcher Index ist damit weniger eine Randnotiz als ein guter Anlass, den eigenen Gebäudeversicherungswert vor dem Verkauf einmal bewusst zu prüfen – unabhängig davon, in welchem Kanton die Liegenschaft steht.

Gebäudeversicherung beim Hausverkauf: Was beim Eigentümerwechsel gilt