Haus mit Solaranlage verkaufen: Was die 2026-Regeln bedeuten
Drei Regeländerungen für Photovoltaik gelten ab 2026 in der Schweiz: neue Einspeisevergütung, LEG und Einspeiselimit. Was beim Hausverkauf zu beachten ist.
Solarstrom deckt in der Schweiz mittlerweile 14 Prozent des Stromendverbrauchs – und allein 2024 kamen 1,8 Gigawatt neue Kapazität dazu. Für Eigentümer bedeutet das: Photovoltaikanlagen sind beim Haus- oder Wohnungsverkauf längst kein Nischenthema mehr, sondern ein regulärer Bestandteil des Kaufvertrags. Wer 2026 eine Liegenschaft mit Solaranlage verkauft, sollte drei wichtige Regeländerungen kennen – und wissen, was Käufer und deren Banken nachfragen werden.
Was automatisch auf den Käufer übergeht
Eine Photovoltaikanlage ist mit dem Gebäude verbunden und gilt als Bestandteil der Liegenschaft. Sie geht zusammen mit der Anlage selbst auch mit den vertraglichen Verpflichtungen und Rechten auf den Käufer über. Was Verkäufer spätestens bei der Verkaufsvorbereitung zusammenstellen sollten:
- Installationsbewilligung und technische Dokumentation – Typenblatt des Wechselrichters, installierte Leistung in kWp, Inbetriebnahmedatum
- Einspeisevertrag mit dem lokalen Netzbetreiber – Konditionen, Laufzeit, Tarife
- Einmalvergütungsabrechnung – sofern eine Bundesförderung bezogen wurde
- Produktionsdaten – historische Ertragsdaten aus dem Monitoring oder Stromzähler
- Wartungsnachweis – letzter Service, etwaige Reparaturen
Käufer und Banken fragen zunehmend nach vollständiger PV-Dokumentation. Wer diese nicht vorlegen kann, riskiert Preisdiskussionen oder verzögerte Finanzierungsgespräche.
Neue Einspeisevergütung: Marktpreis löst Netzkostenpauschale ab
Bis Ende 2025 basierte die Vergütung für ins Netz eingespeisten Solarstrom auf den sogenannten vermiedenen Netzkosten. Seit dem 1. Januar 2026 gilt ein anderes Modell: Die Vergütung richtet sich nach dem quartalsdurchschnittlichen Marktpreis zum Zeitpunkt der Einspeisung.
Für Anlagen unter 150 kW gelten gesetzliche Mindestvergütungen:
- Anlagen bis 30 kW: mindestens 6 Rp/kWh
- Anlagen bis 149 kW: gleitend sinkend bis 1,2 Rp/kWh
Ab Anfang 2027 wird die Vergütung auf Stundenbasis mit dem effektiven Spotmarktpreis umgestellt. Laut Swissolar bringt das neue System mehr Marktnähe, macht die Einnahmen aber volatiler. Für Kaufinteressenten ist relevant: Der Wert eines bestehenden Einspeisevertrags hängt künftig stärker von der Marktpreisentwicklung ab.
Lokale Elektrizitätsgemeinschaft (LEG): Neues Nachbarschaftsmodell
Seit Anfang 2026 ist ein weiteres Modell operativ: die Lokale Elektrizitätsgemeinschaft (LEG). Mehrere Gebäude im selben Netzgebiet und derselben Gemeinde können damit selbst produzierten Strom miteinander teilen – ohne die volle Netzgebühr zu zahlen. Swissolar beziffert die Reduktion auf 40 Prozent der Netznutzungsgebühren (20 Prozent auf Übertragungsebene).
Für Verkäufer bedeutet das: Wenn eine Liegenschaft bereits Teil einer LEG ist, sollte dies im Kaufvertrag klar ausgewiesen und die LEG-Vereinbarung entsprechend übertragen oder neu geregelt werden. Auch Kaufinteressenten, die über einen LEG-Beitritt nachdenken, sollten früh beim lokalen Netzbetreiber klären, ob die Liegenschaft im relevanten Netzgebiet liegt.
70-Prozent-Einspeiselimit für neue Anlagen
Neue Photovoltaikanlagen dürfen gemäss aktuellen Regeln maximal 70 Prozent der installierten Nennleistung ins öffentliche Netz einspeisen. Die Auswirkung auf den Jahresertrag ist überschaubar: Laut Swissolar beträgt der resultierende Ernteverlust unter 3 Prozent, weil Spitzenleistung nur an wenigen Stunden im Jahr erreicht wird.
Der abgeschnittene Überschuss lässt sich stattdessen selbst nutzen – über Batteriespeicher, Wärmepumpe oder intelligente Ladesteuerung für Elektrofahrzeuge. Für Kaufinteressenten ist relevant: Bei einer Anlage mit Speicher kann der Eigenstromanteil trotz Einspeisegrenze hoch bleiben.
Batteriespeicher: Neue Netzgebühren-Rückerstattung
Seit dem 1. Januar 2026 können Betreiber von Heimspeichern Netzgebühren zurückfordern – für Energie, die zunächst in der Batterie gespeichert und danach ins Netz eingespeist wird. Voraussetzung ist die notwendige Messtechnik. Liegenschaften mit bestehendem Speicher bieten Käufern damit einen wirtschaftlichen Vorteil, der bei der Angebotsgestaltung berücksichtigt werden sollte.
Wie PV den GEAK und die Finanzierung beeinflusst
Eine Solaranlage verbessert in der Regel den Gebäudeenergieausweis (GEAK). Da verschiedene Schweizer Banken bei energieeffizienten Liegenschaften Zinsrabatte auf sogenannte Grüne Hypotheken anbieten, ist ein aktueller GEAK für Käufer und deren Finanzierungsgespräche relevant. Verkäufer, deren letzter Ausweis mehrere Jahre alt ist oder die die Anlage seither erweitert haben, sollten vor dem Verkauf eine neue Beurteilung einholen.
Eine gut dokumentierte und technisch einwandfreie PV-Anlage ist beim Verkauf ein Argument. Eine schlecht dokumentierte Anlage mit unklaren Verträgen kann den Prozess bremsen.