Gemischte Schenkung: Vollständiger Steueraufschub | maklervermittlung.ch

Wer seine Liegenschaft nicht auf dem freien Markt verkauft, sondern zu einem günstigeren Preis an Kinder oder andere Angehörige überträgt, stand lange vor einer steuerlichen Unsicherheit: Welcher Teil der Grundstückgewinnsteuer wird sofort fällig, welcher aufgeschoben? Ein Bundesgerichtsurteil vom Dezember 2025 beantwortet diese Frage nun verbindlich – und gibt Eigentümern deutlich mehr Planungssicherheit bei familieninternen Übertragungen.

Was ist eine gemischte Schenkung?

Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn eine Liegenschaft unter dem Marktwert übertragen wird – aber nicht gratis. Das klassische Beispiel: Eltern übertragen ihr Einfamilienhaus an den Sohn für CHF 750'000, obwohl der Verkehrswert CHF 1'000'000 beträgt. Die Differenz von CHF 250'000 gilt als Schenkungsanteil, der bezahlte Rest als Verkaufsanteil.

Damit eine Übertragung rechtlich als gemischte Schenkung qualifiziert, braucht es zwei Voraussetzungen:

Objektives Missverhältnis: Der bezahlte Preis liegt erheblich unter dem Marktwert – als Faustregel gilt ein Rabatt von mindestens 25 Prozent.
Schenkungswille: Die übergebende Partei nimmt den Minderbetrag bewusst in Kauf, um die andere zu begünstigen.

Solche Übertragungen kommen häufig vor – oft kombiniert mit einem Wohnrecht oder einer Nutzniessung zugunsten der Übergeber.

Was das Bundesgericht entschieden hat

Im konkreten Fall hatte ein Ehepaar aus dem Kanton St. Gallen seine Liegenschaft (Verkehrswert rund CHF 1'000'000) für CHF 750'000 an den Sohn übertragen, verbunden mit einem Rückmietrecht. Der Kanton St. Gallen gewährte bisher nur einen proportionalen Steueraufschub: Auf den Schenkungsanteil wurde die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, auf den bezahlten Anteil sofort erhoben.

Das Bundesgericht (BGE 9C_271/2025 vom 22. Dezember 2025) erklärte diese Praxis für bundesrechtswidrig. Gestützt auf Art. 12 Abs. 3 lit. a des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG) gilt nun schweizweit:

Bei einer gemischten Schenkung ist die Grundstückgewinnsteuer entweder vollständig aufzuschieben oder überhaupt nicht. Ein proportionaler Teilaufschub ist mit dem Bundesrecht nicht vereinbar.

Sobald eine Übertragung als gemischte Schenkung qualifiziert, fällt beim Übertrag gar keine Grundstückgewinnsteuer an.

Welche Kantone ihre Praxis anpassen müssen

Das Urteil bindet alle Kantone. Laut übereinstimmenden Berichten von Steuerrechtsexperten mussten namentlich St. Gallen, Basel-Landschaft, Bern und Waadt ihre Praxis anpassen. Der Kanton Luzern hatte seine Handhabung bereits per 1. September 2025 geändert – noch vor dem Bundesgerichtsurteil.

Wer in einem dieser Kantone in den letzten Jahren eine gemischte Schenkung vollzogen hat und dabei nur einen proportionalen Aufschub gewährt bekam, sollte prüfen, ob der Steuerbescheid noch korrekt ist.

Was der vollständige Aufschub in der Praxis bedeutet

Für die übergebenden Eigentümer bringt das Urteil einen konkreten Vorteil: Beim Übertrag fällt keine Steuerzahlung an. Die Grundstückgewinnsteuer wird auf den Erwerber übertragen – er schuldet sie, wenn er die Liegenschaft eines Tages selbst veräussert.

Die Steuer wird dann auf den Gewinn berechnet, der sich seit dem ursprünglichen Kaufpreis der Eltern aufgebaut hat – nicht seit dem eigenen Übernahmedatum. Je länger die Übergeber die Liegenschaft gehalten haben, desto grösser ist die latente Steuerlast, die der Erwerber trägt.

Das ist keine kleine Zahl: Wer eine Liegenschaft in den 2000er-Jahren für CHF 600'000 erwarb und sie heute für CHF 1'000'000 weitergibt, überträgt eine Steuerlast auf einem Gewinn von CHF 400'000 – abzüglich anrechenbarer Investitionen und je nach Kanton mit Besitzdauerrabatt.

Risiken, die das Urteil nicht löst

Das Bundesgerichtsurteil bringt Klarheit bei der Grundstückgewinnsteuer, löst aber andere Fragen rund um familieninterne Übertragungen nicht:

Schenkungssteuer: In Kantonen, die Schenkungen zwischen Geschwistern oder Nichtverwandten besteuern, bleibt der Schenkungsanteil steuerpflichtig. Zwischen Eltern und Kindern ist die Schenkungssteuer in den meisten Kantonen ausgenommen.
Ergänzungsleistungen: Wer innerhalb von zehn Jahren vor dem Bezug von Ergänzungsleistungen (EL) eine Schenkung vorgenommen hat, riskiert eine Rückforderung durch den Kanton.
Erbrecht und Ausgleichspflicht: Geschwister können den Schenkungsanteil als Erbvorbezug anrechnen lassen. Das kann später zu Ausgleichszahlungen führen.
Latente Steuerlast beim Empfänger: Wer das Haus rasch weiterverkauft, zahlt die aufgelaufene Steuer auf einem Gewinn, den er selbst nicht erzielt hat.

Was Eigentümer jetzt tun sollten

Für Eigentümer, die eine Übergabe an Kinder oder Angehörige erwägen, empfehlen sich folgende Schritte:

Aktuellen Verkehrswert professionell schätzen lassen
Prüfen, ob die geplante Übertragung die 25-Prozent-Schwelle überschreitet und damit als gemischte Schenkung qualifiziert
Steuerberater beiziehen – kantonal gültige Schenkungssteuer, Erbrecht und EL-Risiken müssen im Gesamtbild beurteilt werden
Den Empfänger über die latente Steuerlast informieren, bevor der Übertragungspreis festgelegt wird

Für viele Eigentümer bleibt der Verkauf zum Marktwert die wirtschaftlich optimale Lösung. Wer den Familienbesitz zu günstigen Konditionen übergeben möchte, hat mit dem neuen Urteil aber deutlich mehr Planungssicherheit – und muss keine Steuer mehr zahlen, die nach bisheriger Praxis in einzelnen Kantonen sofort fällig wurde.

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