Hausverkauf bei Scheidung: Steuern und Optionen | maklervermittlung.ch

Rund 16'000 Ehen enden in der Schweiz jedes Jahr vor dem Scheidungsrichter. Laut Bundesamt für Statistik (BFS) wurden 2024 exakt 16'123 Ehen geschieden – 3,6 Prozent mehr als im Vorjahr, bei einer durchschnittlichen Ehedauer von 15,8 Jahren. Wer so lange zusammen in einem Eigenheim gelebt hat, sitzt auf substanziellem Kapital – und auf einer latenten Steuerlast, die viele unterschätzen. Die Frage «Was passiert mit dem Haus?» hat drei Antworten, und keine davon ist kostenlos.

Drei Optionen mit sehr unterschiedlichen Folgen

Beim gemeinsamen Eigenheim haben sich trennende Paare grundsätzlich zwischen drei Wegen zu entscheiden:

Verkauf an Dritte: Klarer Schnitt. Der Erlös wird aufgeteilt, die Grundstückgewinnsteuer (GGSt) fällt sofort und vollständig an.
Übernahme durch einen Partner: Einer zahlt den anderen aus und führt die Liegenschaft allein weiter. Der Steueraufschub ist attraktiv – birgt aber versteckte Risiken.
Gemeinsames Weiterhalten: Beide bleiben Miteigentümer. Gesetzlich kann jeder Partner die Aufhebung der Gemeinschaft jederzeit verlangen (ZGB Art. 650). Langfristig selten praktikabel.

Die latente Steuerlast: Was die Übernahme wirklich kostet

Die Übernahme durch einen Ehepartner qualifiziert nach Art. 12 Abs. 3 StHG für einen Steueraufschub – das Gesetz nennt explizit «Eigentumsübertragungen bei der Abgeltung ehe- und erbrechtlicher Ansprüche». HEV Schweiz bestätigt: Solche Übertragungen zwischen Ehepartnern im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung sind in allen Kantonen aufschubfähig.

Aufschub bedeutet aber nicht Erlass. Wer die Liegenschaft übernimmt, tritt vollständig in die Steuergeschichte des anderen ein – inklusive ursprünglichem Kaufpreis und Haltedauer.

Rechenbeispiel: Ein Paar kaufte die Liegenschaft 2007 für CHF 520'000. Heute ist sie CHF 980'000 wert – ein Buchgewinn von CHF 460'000. Übernimmt Partner A die Liegenschaft und verkauft sie zehn Jahre später zu CHF 1'100'000, wird die GGSt auf einem Gesamtgewinn von CHF 580'000 berechnet – gerechnet ab 2007, nicht ab dem Übernahmezeitpunkt.

Wer beim Ausgleich von einem «Nettowert» von CHF 490'000 ausgeht und die latente Steuerschuld ignoriert, überschätzt das tatsächliche Eigenkapital erheblich. Die Steuer gehört in die Verhandlung.

Damit der Aufschub beim Grundbuchamt und den Steuerbehörden reibungslos anerkannt wird, sollte der güterrechtliche Charakter der Übertragung ausdrücklich im Kaufvertrag dokumentiert sein – als Beleg gegenüber dem Steueramt, wie immobilienverkauf-rechner.ch festhält.

Güterrecht: Was wem gehört

Rund 90 Prozent der Schweizer Ehen unterstehen der Errungenschaftsbeteiligung (ZGB Art. 196–220). Die Faustregel für die Liegenschaft:

Errungenschaft: Während der Ehe gemeinsam finanziertes Eigentum wird grundsätzlich hälftig geteilt.
Eigengut: Eingebrachte Güter (vor der Ehe erworben) oder durch Erbschaft bzw. Schenkung erhaltene Liegenschaften bleiben beim jeweiligen Partner.
Investitionen aus der Errungenschaft in Eigengut – etwa eine Renovation des eingebrachten Hauses – werden nach ZGB Art. 209 proportional berücksichtigt.

Wer seinen Eigengutsanteil geltend machen will, braucht Belege: Kaufvertrag, Schenkungsurkunde, Erbschaftsdokumente. Fehlen die Nachweise, zählt die Liegenschaft in der Regel als Errungenschaft.

Die Hypothek: Wenn das Einkommen allein nicht reicht

Ein häufig unterschätztes Hindernis: Die Bank muss der Alleinübernahme zustimmen. Sie prüft, ob der verbleibende Partner die Liegenschaft tragbar finanzieren kann.

Die branchenübliche Faustregel: Kalkulierte Wohnkosten – bestehend aus einem theoretischen Hypothekarzins von 5 Prozent, Amortisation und Nebenkosten – dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Bei einem Einzeleinkommen von CHF 90'000 liegt diese Grenze bei rund CHF 30'000 jährlich, was je nach Objekt einer Hypothek von höchstens CHF 550'000 bis CHF 600'000 entspricht.

Hinzu kommt: Unterhaltszahlungen und Alimentenverpflichtungen reduzieren das anrechenbare Einkommen zusätzlich. Scheitert die Tragbarkeit, erzwingt die Bank faktisch den Drittverkauf – unabhängig vom Willen beider Parteien. Laut avendo.ch scheitern Übernahmen häufig nicht am fehlenden Willen, sondern an dieser Finanzierungshürde.

Timing: Was vor der Scheidungskonvention geklärt sein muss

Bei der einvernehmlichen Scheidung regelt die Scheidungskonvention die gesamte Güteraufteilung – sie muss dem Gericht vor dem Urteil vorliegen. Ungeklärte Liegenschaftsfragen verzögern das Verfahren und können Druck auf einzelne Partner erzeugen.

Steuerlich ist zu beachten: Massgebend für die GGSt ist der Zeitpunkt der grundbuchlichen Eigentumsübertragung, nicht das Datum des Scheidungsurteils. Wer die Liegenschaft übernehmen will, sollte latente Steuerlast, Hypothekartragbarkeit und Unterhaltspflichten vor der Unterzeichnung der Konvention vollständig durchgerechnet haben.

Frühzeitige Beratung durch Notariat und einen auf Immobilien spezialisierten Steuerberater spart in dieser Konstellation regelmässig mehr, als sie kostet.

Hausverkauf bei Scheidung: Steuern, Hypothek und die drei Optionen