Hausverkauf bei Urteilsunfähigkeit: Wenn die KESB entscheidet
Wird ein Eigentümer urteilsunfähig, kann nicht mehr die Familie über den Hausverkauf entscheiden, sondern die KESB. Was Angehörige jetzt wissen müssen.
Ein Elternteil stürzt, erleidet einen Schlaganfall oder erhält eine Demenzdiagnose – und plötzlich steht der geplante Hausverkauf still. Wer nicht mehr urteilsfähig ist, kann keinen Kaufvertrag mehr unterschreiben. Ohne Vorbereitung entscheidet dann nicht mehr die Familie über Preis, Zeitpunkt und Käuferschaft, sondern die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde (KESB). Das betrifft mehr Familien, als man denkt: In der Schweiz leben aktuell rund 161'100 Menschen mit einer Demenzdiagnose, jährlich kommen laut Alzheimer Schweiz rund 34'800 Neuerkrankungen dazu – Tendenz steigend.
Was "urteilsunfähig" beim Hausverkauf bedeutet
Urteilsfähigkeit ist keine Frage des Alters, sondern der Fähigkeit, die Tragweite eines Geschäfts zu verstehen und danach zu handeln. Bei einer fortgeschrittenen Demenz, nach einem schweren Hirnschlag oder im Koma ist diese Fähigkeit oft nicht mehr gegeben. Ein Kaufvertrag, den eine urteilsunfähige Person unterzeichnet, ist nichtig. Für den Verkauf braucht es dann zwingend eine Vertretung, die im Namen der betroffenen Person handeln darf.
Ohne Vorsorgeauftrag: Warum auch Ehepartner nicht einfach verkaufen dürfen
Viele gehen davon aus, dass Ehepartner oder eingetragene Partner automatisch für den urteilsunfähigen Partner handeln können. Das stimmt nur für einen Teil der Fälle. Laut der KESB Bern besteht ein gesetzliches Vertretungsrecht für Ehe- und eingetragene Partner nur, wenn sie im gemeinsamen Haushalt leben oder regelmässig persönlich Beistand leisten – und dieses Recht deckt ausdrücklich nur Alltagsgeschäfte ab.
Ein Hausverkauf gehört nicht dazu. Für Rechtshandlungen, die über die alltägliche Vermögensverwaltung hinausgehen, braucht es in jedem Fall die Zustimmung der KESB. Das gilt selbst dann, wenn die ganze Familie sich einig ist, dass ein Verkauf sinnvoll wäre.
Ein Ehepartner darf im Alltag für die betroffene Person handeln – einen Kaufvertrag für die gemeinsame Liegenschaft unterschreiben darf er ohne behördliche Genehmigung trotzdem nicht.
Der Weg über die KESB: Beistandschaft, Schätzung, öffentliche Ausschreibung
Ist keine Vertretung geregelt, bestellt die KESB eine Beistandsperson – bei Alleinstehenden oder Geschiedenen ist das ohnehin der Regelfall. Diese Beistandsperson braucht für den Verkauf eine ausdrückliche Genehmigung der Behörde. Nach Angaben von immobag.ch prüft die KESB dabei zwei Dinge: ob der Verkauf tatsächlich im Interesse der betroffenen Person liegt und ob dafür eine echte Notwendigkeit besteht – etwa weil Pflegekosten finanziert werden müssen.
Konkret verlangt die Behörde in der Regel:
- eine unabhängige Schätzung des Verkehrswerts durch einen Gutachter
- eine öffentliche Ausschreibung der Liegenschaft, statt eines stillen Verkaufs an eine einzelne interessierte Partei
- einen Nachweis, dass der erzielte Preis dem Markt entspricht
Das kostet Zeit und Geld – und es schliesst aus, das Haus diskret und schnell an ein Familienmitglied oder eine bekannte Käuferschaft zu einem Vorzugspreis abzugeben. Genau dieser Schutzmechanismus ist der Grund für das Verfahren: Die KESB soll verhindern, dass eine schutzbedürftige Person benachteiligt wird.
Der Vorsorgeauftrag als Absicherung
Wer diesen Weg vermeiden will, muss vorher handeln – nicht erst, wenn die Diagnose steht. Ein notariell beurkundeter Vorsorgeauftrag erlaubt es, schon in gesunden Tagen eine Vertrauensperson zu bestimmen, die im Ernstfall auch Liegenschaftsgeschäfte erledigen darf. Wichtig dabei: Der Auftrag muss diese Befugnis ausdrücklich nennen, ein allgemein gehaltener Text reicht oft nicht.
Auch ein Vorsorgeauftrag ersetzt die Behörde nicht vollständig. Laut KESB Bern muss die KESB die Urteilsunfähigkeit feststellen und den Vorsorgeauftrag für wirksam erklären, bevor die bevollmächtigte Person tätig werden kann. Danach entfällt aber die laufende Aufsicht über einzelne Geschäfte, wie sie bei einer Beistandschaft üblich ist – der Prozess ist schlanker und schneller. Pro Senectute empfiehlt, den Vorsorgeauftrag periodisch zu überprüfen und explizit auf Vermögens- und Liegenschaftsfragen einzugehen.
Was das für die Verkaufsplanung bedeutet
Für Angehörige, die einen Verkauf über eine Maklerin oder einen Makler planen, heisst das konkret:
- Vor der Mandatserteilung klären, wer rechtlich zeichnungsberechtigt ist – ein Grundbuchauszug allein reicht nicht, es braucht die Vollmacht oder den KESB-Entscheid.
- Bei einer Beistandschaft von Anfang an eine plausible, dokumentierte Notwendigkeit für den Verkauf aufzeigen, etwa steigende Pflege- oder Heimkosten.
- Genügend Zeit einplanen: Schätzung, Ausschreibungspflicht und behördliche Genehmigung verlängern den Prozess gegenüber einem gewöhnlichen Verkauf spürbar.
- Wer selbst noch urteilsfähig ist, sollte einen Vorsorgeauftrag rechtzeitig erstellen und Liegenschaftsgeschäfte darin ausdrücklich regeln, statt es auf einen Ernstfall ankommen zu lassen.
Angesichts der wachsenden Zahl älterer Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer ist das kein Randthema. Wer beim Verkauf einer Liegenschaft eine Vertretungssituation übersieht, riskiert Verzögerungen, zusätzliche Kosten – und im schlimmsten Fall einen Vertrag, der sich nachträglich als nichtig erweist.