Hypothekarzinsen ziehen an: Was Verkäufer im Sommer 2026 wissen müssen
Seit Juli 2026 ziehen Schweizer Festhypotheken über alle Laufzeiten an. Was der Kurswechsel für die Tragbarkeit von Käufern und Ihre Verkaufsstrategie bedeutet.
Monatelang bewegten sich Schweizer Hypothekarzinsen kaum. Seit Anfang Juli 2026 ist das vorbei: Festhypotheken sind über alle Laufzeiten hinweg teurer geworden. Für Verkäuferinnen und Verkäufer, die gerade eine Liegenschaft auf den Markt bringen oder das für den Herbst planen, ist das relevant – denn die Zinsen entscheiden mit, wie viel sich Käuferinnen und Käufer überhaupt leisten können.
Was seit Juli passiert ist
Laut Auswertung des FuW-Hypothekarzinsindex sind die Richtsätze für Festhypotheken seit dem 1. Juli spürbar gestiegen: die zehnjährige Festhypothek von 1,78 auf 1,89 Prozent, die fünfjährige von 1,49 auf 1,62 Prozent, die dreijährige von 1,36 auf 1,50 Prozent und die zweijährige von 1,31 auf 1,43 Prozent (immo-invest.ch, Juli 2026). Die effektiv verhandelbaren Sätze liegen zwar weiterhin unter diesen Richtwerten, aber auch sie haben sich verteuert.
Der Leitzins der SNB liegt unverändert bei 0 Prozent. Die Bewegung kommt nicht von der Nationalbank, sondern vom Kapitalmarkt.
Warum die Zinsen jetzt steigen
Der Auslöser liegt nicht in der Schweiz. Der Nahost-Konflikt hat die Ölpreise seit Februar 2026 deutlich nach oben getrieben, was die Inflationserwartungen und damit die Renditen auf Staatsanleihen anhebt. Diese Bewegung überträgt sich direkt auf die Swap-Sätze, aus denen Banken ihre Festhypotheken kalkulieren. Wie Raiffeisen es zusammenfasst: Steigen die Zinserwartungen der Märkte, steigen die Swap-Sätze – und damit die Refinanzierungskosten der Banken, die an Kundinnen und Kunden weitergegeben werden (Raiffeisen, 18. Juni 2026). Auch die Graubündner Kantonalbank bestätigt in ihrem Zinskommentar, dass der Brent-Ölpreis von rund 70 US-Dollar im Februar zeitweise über 100 Dollar gestiegen ist und die Schweizer Inflation seither von 0,1 auf 0,6 Prozent zulegte (GKB Zinskommentar, 29. Juni 2026).
Wichtig für die Einordnung: SARON-Hypotheken bleiben von dieser Bewegung praktisch unberührt, weil sie direkt am Leitzins hängen – und der bleibt bei null. Betroffen sind ausschliesslich die Festhypotheken, deren Preis sich aus den Kapitalmarktzinsen ergibt.
Wie es weitergehen könnte
Die Prognosen der Grossbanken deuten nicht auf eine Trendwende nach oben hin. UBS erwartet für die kommenden Quartale eine „Seitwärtsbewegung ohne klare Richtung“ bei Staatsanleihen- und Hypothekarzinsen, mit möglichem Aufwärtsdruck erst 2027, sollte sich die Wirtschaft im Euroraum erholen. Auch Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile sieht das Aufwärtspotenzial in den kommenden Monaten als „begrenzt“, solange die SNB nicht von ihrer Nullzinspolitik abrückt – und das erwarten die Märkte laut Raiffeisen frühestens im späteren Verlauf von 2027.
Gleichzeitig zeigen aktuelle Zahlen, dass die Banken ihre Margen kaum antasten: Trotz Nullzins blieben die Festhypothekarzinsen im zweiten Quartal 2026 fast unverändert, und wer beim Abschluss nicht verhandelt, verschenkt laut Blick bei einer Hypothek von 750'000 Franken über zehn Jahre bis zu 36'750 Franken (Blick, 9./10. Juli 2026). 42 Prozent aller Neuabschlüsse entfallen inzwischen auf die zehnjährige Festhypothek – ein Zeichen, dass viele Käuferinnen und Käufer sich das aktuelle Zinsniveau lieber langfristig sichern, statt auf weitere Rückgänge zu warten.
Was das für Verkäufer bedeutet
Für die Verkaufsstrategie sind drei Punkte relevant:
- Tragbarkeit verändert sich langsam, aber spürbar. Jeder Zehntelprozentpunkt bei der Festhypothek schmälert das Budget potenzieller Käuferinnen und Käufer etwas. Bei knapp finanzierten Interessenten kann das den Unterschied machen, ob eine Finanzierungszusage der Bank noch steht.
- Der Käuferkreis bleibt vorerst stabil. Weil die Bewegung von aussen kommt und die SNB nicht gegensteuert, ist kein Zinsschock zu erwarten. Wer jetzt verkauft, verkauft in einem Umfeld, das sich nur graduell verändert – nicht abrupt.
- Finanzierungszusagen jetzt sind mehr wert als vor drei Monaten. Interessenten, die sich ihre Konditionen bereits gesichert haben, sind in Verhandlungen tendenziell verbindlicher, weil ein erneuter Rateneinstieg heute teurer wäre als noch im Frühling.
Praktisch für den Verkaufsprozess
- Bei der Käuferprüfung lohnt sich ein Blick auf das Datum der Finanzierungsbestätigung – ist sie älter als ein paar Wochen, kann sich die Tragbarkeit seither leicht verschlechtert haben.
- Wer den Verkauf für den Herbst plant, sollte die Zinsentwicklung im Auge behalten, ohne deswegen den Zeitpunkt zu überstürzen: Die Prognosen sprechen aktuell für eine ruhige Seitwärtsbewegung, kein Sprungrisiko.
- Ein erfahrener Makler oder eine erfahrene Maklerin kann einschätzen, wie stark ein bestimmtes Käufersegment – etwa Erstkäuferinnen und -käufer mit knapper Belehnung – auf die leicht höheren Zinsen reagiert, und die Preisstrategie entsprechend anpassen.