Kantonale Baugesetze +32 %: Warum der Wohnungsmangel anhält
Raiffeisen Q2 2026: Kantonale Baugesetze wuchsen seit 2005 um 32 Prozent. Warum das den Wohnungsmangel verschärft und was Verkäufer daraus ableiten können.
Die Leerwohnungsziffer liegt in der Schweiz laut Bundesamt für Statistik (BFS) bei rund 1,0 Prozent – seit fünf Jahren in Folge rückläufig. Wer eine Liegenschaft verkaufen möchte, trifft auf eine knappe Marktlage. Doch warum bleibt das Angebot so eingeschränkt, obwohl die Nachfrage anhält? Eine neue Studie von Raiffeisen Schweiz liefert eine Antwort – und die Ursachen sind strukturell.
Ein Leerstand, der zum Dauerzustand wird
Fachleute bewerten einen Leerwohnungsstand von 1,5 bis 2,0 Prozent als markttypisch. Schweizweit liegt er laut BFS bei rund 1,0 Prozent – und in den grossen Wirtschaftszentren weit darunter: Zürich kommt auf 0,48 Prozent, Zug auf 0,42 Prozent, Genf auf 0,34 Prozent. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung weiter. Das Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot ist kein vorübergehender Zustand – es verschärft sich.
Gebaut wird trotzdem kaum
Man könnte annehmen, dass ein so enger Markt die Bautätigkeit ankurbelt. Das Gegenteil ist der Fall. Laut der Studie Immobilien Schweiz Q2 2026 von Raiffeisen verharrt die Wohnbautätigkeit auf historisch tiefem Niveau – trotz tiefer Zinsen, hoher Nachfrage und sehr wenig Leerstand. Die Ursache liegt nicht im fehlenden Kapital oder mangelnden Käufern. Sie liegt in der zunehmenden regulatorischen Komplexität des Bauens.
Kantonale Baugesetze: 26 bis 32 Prozent mehr als vor zwanzig Jahren
Raiffeisen hat die kantonalen Baugesetze und Verordnungen seit 2005 systematisch ausgewertet. Das Ergebnis ist ernüchternd: Die Baugesetze sind im Durchschnitt um 26 Prozent gewachsen, die zugehörigen Bauverordnungen sogar um 32 Prozent. Die Zahl der spezifischen Regulierungsbegriffe nahm um 10 bis 15 Prozent zu – ein Zeichen, dass nicht nur bestehende Regeln ausgebaut, sondern laufend neue Themenfelder hinzugefügt werden.
Was sind die Treiber? Raiffeisen nennt mehrere Bereiche, die gleichzeitig an Umfang zugenommen haben:
- Energieeffizienz und Klimaschutzauflagen
- Lärmschutz für Neubauten
- Hindernisfreiheit (Zugänglichkeit für Menschen mit Einschränkungen)
- Denkmal- und Ortsbildschutz
Jede einzelne Anforderung lässt sich sachlich begründen. Das Problem liegt in der Summe.
«Einzelne Regulierungen erscheinen für sich genommen vernünftig. In ihrer Gesamtheit erhöhen sie Komplexität, Risiko und Kosten so stark, dass technische Fortschritte die Effekte nicht mehr kompensieren können.»— Fredy Hasenmaile, Chefökonom Raiffeisen Schweiz
Was das für Eigentümer bedeutet
Diese strukturelle Angebotsbremse hat konkrete Konsequenzen für alle, die eine Liegenschaft besitzen – besonders für jene, die einen Verkauf in Betracht ziehen.
Solange zu wenig neu gebaut wird, bleibt das bestehende Wohnungsangebot die wichtigste Bezugsquelle für Käufer. Der Raiffeisen Transaktionspreisindex Q1 2026 zeigt, dass die Preise im ersten Quartal um 4,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind. Einfamilienhäuser legten in der Westschweiz um 7,4 Prozent zu, in der Berner Region um 6,7 Prozent.
Drei Schlussfolgerungen für Verkäufer:
- Kein Überangebot in Sicht. Neue Einheiten kommen zu langsam auf den Markt, um die Nachfrage nennenswert zu entlasten.
- Preisstabilität bleibt wahrscheinlich. Abrupte Einbrüche sind dort wenig realistisch, wo das Angebot strukturell begrenzt ist.
- Lage zählt mehr denn je. In Kantonen mit sehr tiefem Leerstand – Zürich, Zug, Genf – ist die Nachfragekonzentration besonders hoch.
Renovierungen: Steueroptimierung vor 2029
Die Studie enthält einen weiteren Hinweis, der für Eigentümer relevant ist: Im Hinblick auf die Abschaffung des Eigenmietwerts (voraussichtlich 2029) empfiehlt Raiffeisen, Sanierungen nicht aufzuschieben. Bis zur Gesetzesänderung können Unterhalts- und Renovierungskosten noch als Abzug vom steuerbaren Einkommen geltend gemacht werden. Dieser Anreiz fällt 2029 weg – und da Handwerksbetriebe heute schon ausgelastet sind, ist das verfügbare Zeitfenster enger als es auf den ersten Blick erscheint.