Kaufnebenkosten im Kanton-Vergleich: Bis zu 5 % auf den Kaufpreis
Handänderungssteuer und Notargebühren: Beim Hauskauf in der Schweiz kommen je nach Kanton 2–5 % Nebenkosten dazu. Was Verkäufer darüber wissen sollten.
Wer in der Schweiz eine Immobilie verkauft, fixiert sich verständlicherweise auf den Kaufpreis. Doch für den Käufer ist das nur ein Teil der Rechnung: Handänderungssteuer, Notariatsgebühren und Grundbuchgebühren kommen dazu – je nach Kanton bis zu 5 % des Kaufpreises. Verkäufer, die diese Mechanik kennen, verhandeln sicherer und vermeiden Überraschungen kurz vor Vertragsschluss.
Die drei Kostenpositionen
Beim Eigentumsübergang in der Schweiz fallen typischerweise drei Gebührenkategorien an:
- Handänderungssteuer – Die eigentliche Transfersteuer auf den Kaufpreis. Ob und in welcher Höhe sie anfällt, bestimmt der jeweilige Kanton.
- Notariatsgebühren – Das Honorar für die Beurkundung des Kaufvertrags durch das Notariat.
- Grundbuchgebühren – Die Gebühr für die Eintragung des Eigentumsübergangs sowie allenfalls eines neuen Schuldbriefs.
Laut avendo.ch können diese drei Positionen zusammen 2 bis 5 % des Kaufpreises ausmachen. Bei einer Liegenschaft für 900'000 Franken sind das 18'000 bis 45'000 Franken – Mittel, die nicht über die Hypothek finanziert werden dürfen und vollständig aus Eigenkapital kommen müssen.
Handänderungssteuer: Der grosse Kantonsunterschied
Die Handänderungssteuer ist die variabelste und oft kostspieligste Einzelposition. Mehrere Kantone – darunter Zürich und Schwyz – kennen gar keine solche Steuer. Andere erheben Sätze zwischen 1 und 3,3 % des Kaufpreises.
Laut den Kantonsübersichten von immoverkauf24.ch und homegate.ch ergeben sich folgende Sätze in ausgewählten Kantonen:
| Kanton | Handänderungssteuer | Besonderheit |
|--------|---------------------|------|
| Zürich | – | Nur Beurkundungs- und Grundbuchgebühren |
| Schwyz | – | Keine Steuer |
| Bern | 1,8 % | Ausnahmen für Selbstnutzer möglich |
| Luzern | 1,5 % | |
| Basel-Stadt | 3,0 % | 1,5 % für selbstgenutztes Wohneigentum |
| Basel-Landschaft | 2,5 % | Hälftig aufgeteilt auf Käufer und Verkäufer |
| Waadt | 2,2 % | Gemeindesteuer bis 1,1 % zusätzlich möglich |
| Genf | 3,0 % | Freibetrag auf ersten CHF 18'877 |
| Neuenburg | 3,3 % | Höchster Satz der Schweiz |
Auf einen Kaufpreis von einer Million Franken zahlt ein Käufer in Neuenburg 33'000 Franken Handänderungssteuer – in Zürich nichts.
Notariats- und Grundbuchgebühren
Diese Positionen fallen überall an, sind aber deutlich moderater. Die kombinierten Notariats- und Grundbuchgebühren liegen laut avendo.ch typischerweise zwischen 0,1 und 0,5 % des Kaufpreises – in Zürich rund 0,25 %, in Bern bis zu 0,5 %. Sie werden üblicherweise hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt; diese Aufteilung sollte aber im Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart werden.
Wer eine Hypothek aufnimmt, zahlt zusätzlich Schuldbriefgebühren: Die Eintragung eines neuen Schuldbriefs kostet weitere 0,1 bis 0,3 % der Darlehenssumme, ebenfalls zulasten des Käufers.
Wer zahlt was?
Die gesetzliche Grundregel: Die Handänderungssteuer trägt der Käufer. Notariats- und Grundbuchgebühren werden meist hälftig geteilt. Zwei Ausnahmen sind für Verkäufer besonders relevant:
Basel-Landschaft teilt die Handänderungssteuer gesetzlich je zur Hälfte auf Käufer und Verkäufer auf, wie HEV Schweiz festhält. In den Kantonen Aargau und Appenzell Ausserrhoden regeln es die Parteien vertraglich.
Solidarhaftung: In mehreren Kantonen haftet der Verkäufer solidarisch, falls der Käufer die Handänderungssteuer nicht bezahlt. Die Steuerbehörde kann sich dann direkt an den Verkäufer wenden. Wer dieses Risiko ausschliessen will, muss die Kostentragung im Kaufvertrag klar regeln – und darauf bestehen, dass die Steuer vor oder bei der Handänderung beglichen wird.
Was das für Verkäufer bedeutet
Die Nebenkosten beim Kauf sind kein rein käuferseitiges Thema. Sie beeinflussen den Verkaufserfolg auf drei Ebenen:
Finanzierbarkeit einschätzen: Banken finanzieren maximal 80 % des Kaufpreises; die Nebenkosten müssen vollständig aus Eigenkapital kommen. In Hochpreiskantonen wie Genf oder Basel-Stadt müssen Käufer neben der üblichen 20 %-Eigenkapitalquote nochmals bis zu 3 % des Kaufpreises liquide vorhalten. Das schränkt die Käufergruppe spürbar ein und erklärt, warum manche Interessenten trotz Interesse nicht finanzierbar sind.
Verhandlungsdynamik nutzen: In einem kompetitiven Markt kann es sich lohnen, einen Teil der Nebenkosten zu übernehmen. Wer als Berner Verkäufer die Handänderungssteuer ganz oder teilweise trägt, gibt dem Käufer faktisch Liquidität frei – und kann ein Angebot attraktiver machen als das eines Mitbewerbers, der das nicht tut.
Gesamtbelastung realistisch einschätzen: Ein nominell identischer Kaufpreis kostet in Genf gesamthaft wesentlich mehr als in Zürich. Verkäufer, die in Grenznähe zu anderen Kantonen verkaufen, sollten wissen, dass Interessenten aus anderen Kantonen möglicherweise eine andere Kostenerfahrung mitbringen.