Kaufpreisbetrug beim Hausverkauf: So schützen Sie die Zahlung
Betrüger fälschen beim Hausverkauf per E-Mail die Kontoangaben für die Kaufpreiszahlung. Was der BACS-Bericht 2026 zeigt und wie Verkäufer sich schützen.
Wer eine Liegenschaft verkauft, überweist oder empfängt am Ende einen einzigen, sehr grossen Betrag – oft mehrere Hunderttausend oder gar Millionen Franken. Genau dieser eine Zahlungsmoment gerät zunehmend ins Visier von Betrügern. Der Halbjahresbericht 2026/1 des Bundesamts für Cybersicherheit (BACS) zeigt: Betrug bleibt in der Schweiz ein "lukratives Massengeschäft" – und Rechnungsmanipulationsbetrug, auch Business E-Mail Compromise (BEC) genannt, gehört zu den finanziell schädlichsten Varianten. Für Verkäufer und Käufer einer Liegenschaft lohnt sich deshalb ein Blick darauf, wie dieser Betrug funktioniert und wie sich der Verkaufserlös konkret schützen lässt.
Wie Rechnungsmanipulationsbetrug funktioniert
Beim BEC-Betrug verschaffen sich Angreifer zunächst Zugriff auf ein geschäftliches oder privates E-Mail-Konto, meist über Phishing. Laut BACS suchen sie danach gezielt nach bestehenden Rechnungen oder Zahlungsanweisungen in der Korrespondenz. Bereits versendete Rechnungen werden mit geänderter IBAN-Nummer erneut verschickt, oder die Empfänger erhalten den Hinweis, künftig auf ein anderes Konto zu zahlen. In ausgefeilten Fällen wird nicht nur die IBAN, sondern auch der QR-Code angepasst und das Geld landet trotzdem auf einem Schweizer Konto – was die Erkennung zusätzlich erschwert.
Das Tückische: Diese betrügerischen Nachrichten beziehen sich häufig auf tatsächlich geführte E-Mail-Konversationen. Sie wirken deshalb glaubwürdig, weil sie exakt in dem Moment auftauchen, in dem ohnehin eine Zahlung ansteht.
"Eine bereits versendete Rechnung wird mit geänderter IBAN-Nummer nochmals verschickt" – so beschreibt das BACS den Kernmechanismus des Rechnungsmanipulationsbetrugs.
Ein typisches Muster sieht so aus: Kurz vor dem vereinbarten Zahlungstermin meldet sich vermeintlich der Notar oder die finanzierende Bank per E-Mail und teilt mit, das Konto für die Kaufpreiszahlung habe sich kurzfristig geändert. Die Nachricht sieht aus wie eine Antwort auf ein bestehendes E-Mail-Gespräch, enthält ein korrektes Aktenzeichen und wirkt unauffällig. Wer die neue IBAN ungeprüft übernimmt, überweist den Kaufpreis oder die Anzahlung direkt an die Betrüger – und das Geld ist in aller Regel unwiederbringlich verloren, sobald es das Empfängerkonto verlassen hat.
Warum der Hausverkauf ein besonders lohnendes Ziel ist
Ein Immobilienverkauf bringt mehrere Eigenschaften mit, die Betrüger begünstigen:
- Ein einziger, hoher Betrag statt vieler kleiner Zahlungen – der Anreiz für Kriminelle ist entsprechend gross.
- Viele Beteiligte per E-Mail: Makler, Bank, Notariat oder Grundbuchamt kommunizieren über Wochen hinweg, oft inklusive Kontodaten für Ablösungen bestehender Hypotheken.
- Legitime Kontowechsel kommen vor: Wird eine bestehende Hypothek beim Verkauf abgelöst, ändern sich Zahlungsempfänger und Kontoangaben tatsächlich im Verlauf der Transaktion – ein gefälschter Hinweis fällt dadurch weniger auf.
- Zeitdruck kurz vor dem Beurkundungs- oder Fälligkeitstermin, der dazu verleitet, Kontrollschritte zu überspringen.
Diese Kombination erklärt, weshalb Immobilientransaktionen in mehreren Ländern zu den am häufigsten für BEC-Betrug missbrauchten Situationen zählen – auch wenn das BACS in seinen aktuellen Lageberichten keine schweizspezifische Immobilien-Statistik separat ausweist.
Was die aktuellen Zahlen zeigen
Der BACS-Halbjahresbericht 2026/1, veröffentlicht am 24. August 2026, registriert für die erste Jahreshälfte 27'128 freiwillige Meldungen sowie 200 meldepflichtige Cybervorfälle. Betrug dominiere weiterhin "als lukratives Massengeschäft die Statistik", so das Bundesamt. Für das gesamte Jahr 2025 zählte das BACS gemäss eigenen Angaben 64'733 freiwillige Meldungen – rund 2'000 mehr als im Vorjahr. Auch wenn nicht jede dieser Meldungen einen Immobilienbezug hat, zeigt der Trend: Angreifer professionalisieren ihre Methoden laufend, unter anderem mit KI-gestützten, individualisierten Nachrichten.
Was Verkäufer und Käufer konkret tun sollten
- Kontoänderungen nie nur per E-Mail akzeptieren. Rufen Sie bei einer angekündigten IBAN-Änderung immer unter einer bereits bekannten, unabhängig recherchierten Telefonnummer zurück – nicht unter einer Nummer aus der verdächtigen E-Mail.
- Zahlungsprozess früh fixieren. Klären Sie zu Beginn der Transaktion mit Bank, Notariat und Makler, über welchen Kanal Kontodaten kommuniziert werden, und bleiben Sie dabei.
- E-Mail-Konten absichern. Zwei-Faktor-Authentifizierung reduziert laut BACS das Risiko einer Kontoübernahme erheblich.
- Bei Verdacht sofort handeln. Ist eine Zahlung bereits ausgelöst, kontaktieren Sie unverzüglich Ihre Bank – ein Rückruf der Überweisung ist nur in den ersten Stunden realistisch – und erstatten Sie Anzeige.
- Weiterleitungsregeln prüfen, falls ein Konto kompromittiert war: Angreifer richten häufig unbemerkte Regeln ein, die eingehende E-Mails kopieren.
- Kontodaten schriftlich fixieren. Halten Sie die Kontoverbindung für die Kaufpreiszahlung möglichst schon im Kaufvertrag oder in einem separaten, persönlich unterzeichneten Dokument fest – nicht erst per loser E-Mail kurz vor der Fälligkeit.