Lex-Koller-Revision 2026: Folgen für Immobilienverkäufer | maklervermittlung.ch

Am 15. April 2026 hat der Bundesrat die Vernehmlassung zur Revision der Lex Koller eröffnet. Der Entwurf sieht neue Bewilligungspflichten für Personen aus Drittstaaten vor, schränkt den Erwerb von Ferienimmobilien ein und schliesst bestimmte Kapitalanlagen für Ausländer aus. Die Anhörungsfrist läuft bis 15. Juli 2026 – danach entscheidet das Parlament über das endgültige Gesetz. Was bedeutet das für Eigentümer, die ihre Liegenschaft in den kommenden Jahren verkaufen wollen?

Warum die Revision jetzt kommt

Ausgangspunkt ist kein spontaner politischer Entscheid, sondern eine Abmachung. Nachdem die Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz» im Januar 2025 an der Urne scheiterte, beschloss der Bundesrat ein Paket flankierender Massnahmen. Eine davon ist die Überarbeitung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) – besser bekannt als Lex Koller. Laut Bundesamt für Justiz zielt der Entwurf darauf ab, die Kaufregeln für Drittstaatsangehörige wieder stärker dem ursprünglichen Gesetzeszweck anzunähern: den Schweizer Immobilienmarkt vor übermässigem Auslandsinvestment zu schützen.

Was sich konkret ändert

Der Entwurf sieht laut der Medienmitteilung des Bundesrats vom 15. April 2026 vier zentrale Neuerungen vor:

Hauptwohnsitz für Drittstaatsangehörige: Personen aus Ländern ausserhalb der EU und EFTA brauchen künftig eine behördliche Bewilligung, um in der Schweiz eine Hauptwohnung zu kaufen. Verlassen sie die Schweiz dauerhaft, müssen sie die Liegenschaft innerhalb von zwei Jahren veräussern.
Ferienimmobilien: Die kantonalen Bewilligungskontingente für den Verkauf an Personen im Ausland werden gesenkt. Neu werden auch Transaktionen zwischen zwei ausländischen Parteien auf das Kontingent angerechnet – bisher war das nicht der Fall.
Geschäftsliegenschaften: Drittstaatsangehörige dürfen Gewerbeimmobilien zwar noch für den eigenen Betrieb kaufen, nicht aber zu Rendite- oder Vermietungszwecken.
Wertschriften: Der Erwerb von Anteilen an börsenkotierten Wohnimmobiliengesellschaften sowie regelmässig gehandelten Immobilienfonds wird für Personen im Ausland untersagt.

Wer ist betroffen – und wer nicht

Entscheidend ist die Nationalität des Käufers. Staatsangehörige der EU und EFTA – also Deutsche, Franzosen, Österreicher, Niederländer und andere – sind von den geplanten Neuregelungen praktisch nicht betroffen. Für sie gelten bereits heute weitgehend dieselben Regeln wie für Schweizer Bürgerinnen und Bürger.

Anders sieht es für Käufer aus Drittstaaten aus: Personen aus den USA, Grossbritannien (nach dem Brexit), den Golfstaaten, Asien oder Lateinamerika müssen künftig mit einem Bewilligungsverfahren rechnen, sobald sie eine Hauptwohnung in der Schweiz kaufen wollen.

Für Verkäufer von Ferienimmobilien in Tourismusregionen ist jetzt besondere Aufmerksamkeit geboten: Der internationale Käuferkreis aus Drittstaaten könnte sich nach Inkrafttreten der neuen Regeln spürbar verkleinern.

Was Fachleute sagen

Der Bundesrat hat für den Entwurf ein Gutachten bei Fahrländer Partner in Auftrag gegeben. Das Fazit fällt ernüchternd aus: Die Massnahmen seien laut SRF «nicht geeignet, die Probleme auf dem Wohnungsmarkt wirksam zu lindern» – und es bestehe sogar das Risiko, die Lage zu verschlimmern. Dennoch hält der Bundesrat an den Massnahmen fest.

Politisch ist das Thema aufgeladen: Die SP begrüsst die Verschärfung als überfällig, die SVP hält sie für unzureichend, die Mitte-Partei zweifelt an der Wirksamkeit für den Wohnungsmarkt.

Was Verkäufer jetzt konkret tun sollten

Der Gesetzentwurf ist noch kein geltendes Recht. Die Vernehmlassung läuft bis 15. Juli 2026, danach folgen parlamentarische Beratungen, die sich erfahrungsgemäss über mehrere Monate hinziehen. Für laufende Verkaufsprozesse ändert sich vorerst nichts.

Dennoch lohnt vorausschauendes Planen:

Ferienimmobilien in Tourismusgemeinden: Wer ein Ferienobjekt verkaufen will, prüft am besten heute, ob potenzielle ausländische Interessenten noch problemlos ein Kontingent erhalten. Sobald die Kontingente gesenkt werden, könnte sich der Käuferkreis aus dem Ausland verkleinern.
Verkauf an nicht-europäische Käufer: Zeichnet sich ein Verkauf an Drittstaatsangehörige ab, empfiehlt sich frühzeitig juristische Beratung, um das Bewilligungsverfahren realistisch einzuplanen.
Renditeliegenschaften: Investoren aus Drittstaaten werden diese Objekte künftig weniger attraktiv finden, wenn eine Eigennutzung nicht vorgesehen ist. Wer solche Liegenschaften anbietet, sollte das Käuferprofil schon jetzt anpassen.

Für Verkäufer, die primär an ein einheimisches oder europäisches Publikum vermarkten, hat der Entwurf keine unmittelbaren Konsequenzen.

Lex-Koller-Revision 2026: Was der Gesetzentwurf für Verkäufer bedeutet