Zweitwohnungsgesetz 2026: Folgen für Eigentümer | maklervermittlung.ch

Ein Bergsturz hat ein ganzes Dorf verschüttet – und ausgerechnet daran zeigt sich gerade, wie das Zweitwohnungsgesetz in der Praxis funktioniert. Bundesrat Albert Rösti hat Mitte August 2026 eine grosszügige Auslegung der Lex Weber für das zerstörte Blatten VS und das gesamte Lötschental verkündet. Für alle, die eine Zweitwohnung in einer der über 300 Schweizer Gemeinden mit Kontingentierung besitzen oder verkaufen wollen, lohnt sich ein genauer Blick auf den Fall – er zeigt exemplarisch, worauf es beim Verkauf ankommt.

Der Fall Blatten zeigt die Grenzen des Gesetzes

Am 28. Mai 2025 verschüttete ein Bergsturz das Walliser Dorf Blatten fast vollständig. Über 60 Prozent der dortigen Wohnungen waren altrechtliche Zweitwohnungen. Das Zweitwohnungsgesetz erlaubt zwar den Wiederaufbau zerstörter altrechtlicher Wohnungen, verlangt aber grundsätzlich, dass dies am selben Ort geschieht. Für ein komplett verschüttetes Dorf war unklar, was das überhaupt noch bedeuten soll.

Rösti stützte sich auf ein Bundesgerichtsurteil vom 17. Juni 2022, wonach bei Abbruch und Wiederaufbau einzig die Frage des Standorts entscheidend ist – dieser muss sich lediglich „in gewissen Grenzen“ bewegen, nicht aber die ursprüngliche Optik nachbilden. Für den Sonderfall Blatten gilt nun das gesamte Lötschental als „in der Nähe“ des ursprünglichen Standorts. Betroffene Familien können also anderswo im Tal einen Erstwohnsitz bauen und diesen später als Zweitwohnung veräussern. Laut SRF und Swissinfo vom 20. August 2026 rechnet der Bundesrat mit 10 bis 30 betroffenen Fällen. Gemeinden wie Kippel und Ferden erhielten im Gegenzug ein Vetorecht: Sie können im Grundbuch eine dauerhafte Erstwohnsitzpflicht eintragen lassen, um spekulative „kalte Betten“ zu verhindern.

Was die Lex Weber generell regelt

Das Zweitwohnungsgesetz setzt seit der Volksabstimmung von 2012 eine harte Grenze: In Gemeinden, in denen Zweitwohnungen mehr als 20 Prozent des Wohnungsbestands ausmachen, dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Laut der jüngsten Erhebung des Bundesamts für Raumentwicklung ARE vom 31. März 2026 betrifft das 331 Gemeinden, vor allem im Alpenraum. Neun Gemeinden – darunter Lostallo GR, Céligny GE und Locarno TI – haben die 20-Prozent-Marke im letzten Jahr neu überschritten, drei weitere sind nach Bereinigung ihrer Gebäudedaten wieder darunter gerutscht.

Wer eine Liegenschaft in einer kontingentierten Gemeinde besitzt, verkauft nicht einfach eine Wohnung – sondern einen rechtlichen Status, der über den Preis mitentscheidet.

Altrechtlich versus neurechtlich: der entscheidende Unterschied

Wohnungen, die vor der Volksabstimmung vom 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder bewilligt waren, gelten als altrechtlich. Sie dürfen unabhängig vom 20-Prozent-Deckel weiterhin frei als Zweitwohnung genutzt, vermietet oder verkauft werden. Seit der Lockerung des Bundesrats per 1. Oktober 2024 dürfen solche altrechtlichen Wohnungen bei Abbruch und Wiederaufbau sogar bis zu 30 Prozent an Fläche zulegen. Genau diese Regel bildet die rechtliche Grundlage für die Blatten-Lösung.

Für Käufer in betroffenen Gemeinden ist der altrechtliche Status oft das wichtigste Verkaufsargument einer Liegenschaft überhaupt – wichtiger mitunter als Lage oder Ausbaustandard, weil er die freie Nutzung als Zweitwohnung überhaupt erst ermöglicht.

Was das für Verkäufer konkret heisst

Status vor Verkauf klären: Ob eine Wohnung altrechtlich ist, muss im Grundbuch oder bei der Gemeinde nachgewiesen werden – ein einfacher Bewilligungsdatensatz reicht Käufern und deren Banken oft nicht.
Erstwohnsitzauflagen prüfen: Gemeinden können, wie im Fall Kippel und Ferden gezeigt, dauerhafte Nutzungsbeschränkungen im Grundbuch eintragen lassen. Das beeinflusst die Zielgruppe und damit den erzielbaren Preis erheblich.
Ausbaupotenzial dokumentieren: Bei altrechtlichen Objekten kann das Erweiterungspotenzial von bis zu 30 Prozent Fläche bei Ersatzneubau ein reales Wertargument sein – vorausgesetzt, es lässt sich mit der kommunalen Bau- und Zonenordnung belegen.
Regionale Kontingentierung im Blick behalten: Wer in einer Gemeinde knapp unter oder über der 20-Prozent-Marke liegt, sollte die jährliche ARE-Publikation im Frühjahr verfolgen – ein Grenzübertritt kann die Ausgangslage für Käufer verändern.

Ausblick: neue Berechnungsgrundlage ab 2027

Ab 2027 stellt der Bund die Berechnung des Zweitwohnungsanteils vom kommunalen Wohnungsinventar auf das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) um. Das kann in einzelnen Gemeinden zu neuen Einstufungen führen, ohne dass sich vor Ort baulich etwas verändert hat. Wer den Verkauf einer Zweitwohnung plant, sollte diesen Systemwechsel im Auge behalten – er kann den rechtlichen Status einer Liegenschaft beeinflussen, ohne dass am Gebäude selbst etwas geschieht.

Lex Weber nach Blatten: Was sich für Zweitwohnungs-Eigentümer ändert