Maklercourtage & Grundstückgewinnsteuer: Abzug erklärt | maklervermittlung.ch

Wer sein Haus über einen Makler verkauft, zahlt eine Courtage von typischerweise 20'000 bis 30'000 Franken bei einem mittleren Objekt. Was viele nicht wissen: Dieser Betrag ist bei der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig und senkt so direkt den steuerpflichtigen Gewinn. Allerdings nur bis zu einem bestimmten Schwellenwert – und das Bundesgericht hat 2019 in einem konkreten Zürcher Fall klargestellt, wo diese Grenze liegt.

Wie die Courtage die Grundstückgewinnsteuer senkt

Die Grundstückgewinnsteuer (GGSt) wird auf dem Gewinn berechnet, den eine Verkäuferin oder ein Verkäufer erzielt – also auf der Differenz zwischen Verkaufserlös und den sogenannten Anlagekosten. Zu diesen Anlagekosten zählen nicht nur der ursprüngliche Kaufpreis und wertsteigernde Investitionen, sondern in fast allen Kantonen auch die direkten Verkaufskosten: Notargebühren, Grundbuchgebühren – und eben die Maklercourtage.

Ein Beispiel: Wer eine Liegenschaft für 900'000 Franken verkauft, die einst für 600'000 Franken gekauft wurde, hat einen rechnerischen Gewinn von 300'000 Franken. Eine Courtage von 2,5 Prozent (22'500 Franken) senkt diesen Gewinn auf 277'500 Franken – und damit auch die Steuerlast. Je nach Kanton und Besitzdauer kann dies einen Unterschied von mehreren tausend Franken ausmachen.

Was das Bundesgericht 2019 entschieden hat

Das Bundesgericht hat in einem vielbeachteten Urteil (2C_891/2017 vom 21. August 2019) festgelegt, in welchem Rahmen sich die Kantone bei der Beurteilung der Maklercourtage bewegen dürfen. Der konkrete Fall: Ein Ehepaar kaufte eine Maisonette-Wohnung in Zürich für rund 1,011 Millionen Franken und verkaufte sie neun Jahre später für 1,420 Millionen Franken. Es bezahlte eine Courtage von 2,75 Prozent – das Steueramt akzeptierte jedoch nur 2 Prozent.

Das Bundesgericht bestätigte die Haltung des Kantons. Kantone dürfen, so das Gericht, bei der Definition der "üblichen Provision" schematisieren und verallgemeinern. Sie müssen nicht auf hyperlokal gültige Marktusanzen eingehen. Als Orientierung nannte das Gericht:

2 Prozent für normal verkäufliche Objekte
3 Prozent für schwer verkäufliche Objekte
Unter 2 Prozent bei hohen Verkaufspreisen

Die steuerliche Anerkennung richtet sich nicht nach dem, was der Makler im Vertrag verlangt, sondern nach dem, was die Steuerbehörde als marktüblich einstuft.

Kantonale Unterschiede bleiben relevant

Art. 12 des Steuerharmonisierungsgesetzes überlässt den Kantonen die Entscheidung, welche Kosten abzugsfähig sind. Laut KPMG Schweiz wenden die Kantone das Bundesgerichtsurteil als Orientierungsrahmen an, ohne vollständige Einheitlichkeit.

Konkrete kantonale Praxis:

Zürich: § 221 Abs. 1 lit. c StG ZH erlaubt nur die "übliche" Courtage; Standard ist 2 Prozent, bis 3 Prozent bei Schwerverkäuflichkeit.
Luzern: 1–2 Prozent für überbaute, 2–4 Prozent für unüberbaute Grundstücke; ausnahmsweise bis 3 Prozent (überbaut) bzw. 3–5 Prozent (unüberbaut) bei nachgewiesener Schwerverkäuflichkeit.

Regional verlangte Maklerprovisionen liegen laut RealAdvisor in der Deutschschweiz bei 2–3 Prozent, in der Romandie bei rund 3 Prozent und im Tessin sowie in Graubünden und Tourismusregionen bei 4–5 Prozent. Wer in diesen Regionen eine höhere Courtage zahlt, muss damit rechnen, dass ein Teil davon steuerlich nicht anerkannt wird.

Wann gilt ein Objekt als schwer verkäuflich?

Das ist die entscheidende Frage für Verkäufer, die eine überdurchschnittliche Courtage bezahlt haben. Das Bundesgericht setzte hier eine klare Grenze: Ein zu langer Vermarktungszeitraum allein genügt nicht. Im beurteilten Fall hatte das Objekt 1,5 Jahre auf dem Markt gelegen – wegen eines anfänglich zu hoch angesetzten Verkaufspreises. Das Gericht stufte dies nicht als Schwerverkäuflichkeit ein.

Relevante Gründe für Schwerverkäuflichkeit können hingegen sein:

Ungewöhnliche Lage oder erschwerter Zugang
Erhebliche bauliche Mängel oder kontaminiertes Terrain
Sehr enge Käuferzielgruppe (z. B. stark spezialisierte Nutzung)
Nachgewiesene strukturelle Marktprobleme in der Region

Was Verkäufer konkret beachten sollten

Courtage schriftlich belegen. Das Steueramt verlangt Rechnung und Zahlungsnachweis. Ohne Beleg kein Abzug – auch wenn die Zahlung unbestritten ist.

Prozentualen Satz vereinbaren. Eine klar ausgewiesene Provision in Prozent des Kaufpreises ist einfacher steuerlich geltend zu machen als ein Pauschalbetrag ohne Bezugsgrösse.

Schwerverkäuflichkeit dokumentieren. Wer mehr als 2 Prozent geltend machen möchte, sollte Belege für echte Vermarktungshürden sammeln: Exposé-Statistiken, Absageprotokolle, Sachverständigeneinschätzungen zur Marktlage.

Mehrwertsteuer gesondert prüfen. Die MWST von 8,1 Prozent auf die Courtage ist in den meisten Kantonen nicht separat als Anlagekosten anrechenbar. Sie gehört aber zum Gesamtbetrag, auf den die Prozentgrenze angewendet wird.

Courtage als Teil der Gesamtrechnung planen. Wer den Maklervertrag mit dem Steuerbüro abstimmt, kann vermeiden, später einen Teil der bezahlten Provision nicht geltend machen zu können.

Tipp: Die Maklercourtage ist eine der wenigen Positionen beim Hausverkauf, bei der Verkäufer durch vorausschauende Vertragsgestaltung direkt steuerwirksam sparen können.

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