Mehrwertabgabe beim Landverkauf: Was Eigentümer zahlen | maklervermittlung.ch

Wer Land verkauft, das kurz zuvor ein- oder umgezont wurde, kennt die Mehrwertabgabe oft erst, wenn die Rechnung der Gemeinde im Briefkasten liegt. Wie viel das sein kann und wer das Geld erhält, ist von Kanton zu Kanton höchst unterschiedlich geregelt – und genau darüber entscheidet Baselland am 27. September 2026 an der Urne. Der Abstimmungskampf lohnt einen Blick über die Kantonsgrenze hinaus, denn die Grundfrage stellt sich überall in der Schweiz: Wie viel vom Wertzuwachs, den eine Umzonung auslöst, darf die öffentliche Hand abschöpfen, bevor der Rest beim Verkäufer ankommt?

Was die Mehrwertabgabe überhaupt ist

Die Mehrwertabgabe greift, wenn Land durch einen Entscheid der Raumplanung an Wert gewinnt – typischerweise, weil es neu einer Bauzone zugewiesen oder dichter überbaubar wird. Seit der Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG), die am 1. Mai 2014 in Kraft trat, müssen alle Kantone eine solche Abgabe erheben, sobald Land neu eingezont wird. Der bundesrechtliche Mindestsatz liegt bei 20 Prozent des planungsbedingten Mehrwerts, wie EspaceSuisse darlegt. Alle 26 Kantone haben inzwischen eine entsprechende Regelung erlassen – Zürich war 2021 der letzte, der nachzog, wie KPMG festhält.

Ob auch Um- und Aufzonungen innerhalb der Bauzone abgabepflichtig sind, überlässt das Bundesrecht den Kantonen. Genau hier klafft die Praxis heute am weitesten auseinander.

Kantone gehen unterschiedlich weit

Die Sätze bewegen sich je nach Kanton zwischen 20 und rund 50 Prozent des Wertzuwachses, und auch die Freibeträge – meist zwischen 20'000 und 30'000 Franken – variieren. Manche Kantone beschränken die Abgabe strikt auf Einzonungen, andere erfassen auch Aufzonungen, etwa wenn eine Gemeinde die zulässige Ausnützungsziffer erhöht.

Für Verkäufer heisst das: Ob eine Umzonung überhaupt eine Abgabe auslöst, lässt sich nicht pauschal beantworten – das hängt am Ende vom kommunalen und kantonalen Recht am Standort der Liegenschaft ab.

Baselland als Beispiel: Der Streit ums Wieviel

Wie umkämpft die Höhe des Satzes politisch ist, zeigt der Fall Baselland. Der Regierungsrat wollte die Abgabe auf Um- und Aufzonungen ursprünglich auf bis zu 40 Prozent festlegen. Der Hauseigentümerverband (HEV) Baselland lancierte darauf die Volksinitiative «Fairer Kompromiss bei der Mehrwertabgabe», die den Satz für Umzonungen auf maximal 30 Prozent begrenzen will, mit einem Freibetrag von 30'000 Franken und einer Ausnahme für Erbschaften und Schenkungen.

Der Landrat verabschiedete im April 2026 einen Gegenvorschlag, der den Höchstsatz ebenfalls bei 30 Prozent ansetzt, dabei aber sowohl Auf- als auch Umzonungen erfasst. Bei der Schlussabstimmung kam der Gegenvorschlag auf 46 zu 39 Stimmen bei einer Enthaltung – und verfehlte damit die für Gesetzesänderungen nötige Vierfünftelmehrheit, wie swissinfo.ch berichtete. Deshalb kommt die Vorlage so oder so vors Volk. Am 27. September 2026 stimmt Baselland nun über Initiative und Gegenvorschlag ab, wie swissinfo.ch bestätigt.

Was das für einen Verkauf konkret bedeutet

Für Eigentümerinnen und Eigentümer, deren Land vor Kurzem umgezont wurde oder demnächst umgezont werden könnte, ist die Mehrwertabgabe kein abstraktes politisches Thema, sondern eine Grösse, die den Nettoerlös eines späteren Verkaufs direkt schmälert. Drei Punkte sind dabei zentral:

Der Zeitpunkt der Veranlagung ist meist der Moment, in dem die Zonenplanänderung rechtskräftig wird – unabhängig davon, wann verkauft wird.
Fällig wird die Abgabe in den meisten Kantonen erst bei Überbauung oder Veräusserung des Grundstücks, wie KPMG erläutert. Wer verkauft, sollte also klären, ob eine Verfügung bereits vorliegt oder noch aussteht.
Bei der Grundstückgewinnsteuer zählt die bezahlte Mehrwertabgabe für Privatpersonen in der Regel als abzugsfähige Anlagekosten, wie LAWINFO festhält. Das mindert zumindest die Doppelbelastung – ersetzt die Abgabe selbst aber nicht.

Checkliste für Verkäufer

Beim Gemeinde- oder Kantonsplanungsamt abklären, ob für das Grundstück bereits eine Mehrwertabgabe-Verfügung besteht oder absehbar ist.
Den anwendbaren kantonalen Satz und Freibetrag kennen, bevor ein Verkaufspreis verhandelt wird – die Spanne von 20 bis 50 Prozent macht einen erheblichen Unterschied im Nettoerlös.
Bei Liegenschaften im Kanton Basel-Landschaft die Abstimmung vom 27. September 2026 im Auge behalten: Je nachdem, ob Initiative, Gegenvorschlag oder keines von beiden angenommen wird, ändert sich die Rechtslage für künftige Um- und Aufzonungen.
Die bezahlte oder geschuldete Abgabe bei der Steuererklärung als Anlagekosten geltend machen, um die Grundstückgewinnsteuer korrekt zu berechnen.
Frühzeitig Makler, Notariat oder Steuerberatung einbeziehen, wenn eine Umzonung weniger als fünf Jahre zurückliegt oder unmittelbar bevorsteht.

Wer diese Fragen vor der Preisverhandlung klärt, vermeidet die unangenehme Überraschung, dass ein Teil des erwarteten Erlöses schon vorab an die öffentliche Hand geht.

Mehrwertabgabe: Was Grundeigentümer beim Verkauf zahlen müssen