Bewertung

Naturgefahrenzone beim Hausverkauf: Neue Bankpflichten ab 2026

Jedes sechste Schweizer Wohngebäude liegt in einer Naturgefahrenzone. Neue FINMA-Regeln 2026 verschärfen die Bankbewertung. Was Verkäufer jetzt wissen müssen.

Aktualisiert Juni 20265 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Wohngebäude am Ufer in Interlaken mit Schweizer Bergen im Hintergrund

Jedes sechste Wohngebäude in der Schweiz liegt in einer Naturgefahrenzone – das hat die Zürcher Kantonalbank (ZKB) im April 2025 auf Basis der kantonalen Gefahrenkarten ermittelt. Seit Januar 2026 sind Schweizer Banken durch das FINMA-Rundschreiben 2026/1 gesetzlich verpflichtet, genau diese Klimarisiken bei der Kreditvergabe zu berücksichtigen. Wer eine Liegenschaft in einer Hochwasser-, Hangrutsch- oder Lawinenzone verkaufen möchte, sollte verstehen, was das für die Kauffinanzierung seiner Interessenten – und damit für den erzielbaren Preis – bedeutet.

Wie viele Liegenschaften sind betroffen?

Laut der ZKB-Analyse vom April 2025 stehen jedes sechste Schweizer Wohngebäude in einer Naturgefahrenzone. Jedes 125. Gebäude liegt sogar in einer Zone mit erheblicher Gefährdung.

Die regionale Betroffenheit ist stark ungleich verteilt:

  • Glarus: 48 % der Gebäude in Naturgefahrenzonen
  • Wallis: 36 %
  • Schwyz: 30 %
  • Graubünden: 29 %
  • St. Gallen: 27 %
  • Kanton Zürich: 13 %

Die häufigste Gefahr ist Hochwasser und Oberflächenabfluss; in alpinen Lagen kommen Hangrutsch, Lawinen und Felssturz hinzu.

Was bedeuten die Zonen – rot, blau, gelb?

Die kantonalen Gefahrenkarten – erstellt nach Vorgaben des BAFU und einsehbar über geo.admin.ch – unterscheiden vier Stufen:

  • Rot (erheblich): Personen sind auch in Gebäuden gefährdet. Neubauten für Wohnen oder Gewerbe sind unzulässig.
  • Blau (mittel): Personen sind in Gebäuden relativ sicher, im Freien gefährdet. Bau mit Auflagen möglich.
  • Gelb (gering): Geringe Personengefährdung, aber Sachschäden möglich. Empfehlungen gelten.
  • Weiss-gelb (Restgefahr): Sehr seltene Ereignisse; keine Bauauflagen, aber zur Kenntnis zu nehmen.

Die Karten sind grundeigentümerverbindlich: Sie sind Grundlage für Baubewilligungen, Zonenplanungen – und seit 2026 zunehmend für Bankbewertungen.

Was das FINMA-Rundschreiben 2026/1 für Banken ändert

Mit dem FINMA-Rundschreiben 2026/1 «Naturbezogene Finanzrisiken», das am 1. Januar 2026 in Kraft trat, sind Schweizer Banken verpflichtet, Klima- und Naturrisiken systematisch in ihre Risikoanalyse zu integrieren. Die grössten Banken (Kategorien 1 und 2) müssen die Anforderungen bereits vollständig erfüllen; Banken der Kategorien 3 bis 5 folgen ab Januar 2027.

Für die Hypothekarpraxis bedeutet das: Banken müssen bei jeder Liegenschaft prüfen, wie stark der Portfoliowert durch physische Klimarisiken – also direkte Schäden durch Hochwasser, Erdrutsch oder Lawinen – beeinträchtigt werden könnte. Wer eine Hypothek für ein Objekt in einer roten oder blauen Zone beantragt, muss mit einer eingehenderen Prüfung rechnen. Das kann die Belehnungshöhe begrenzen und den finanzierbaren Kaufpreis für den Interessenten senken.

Hauskäufer müssen Naturgefahren anerkennen und abwägen, ob dieses Risiko tragbar und entsprechend im Preis abgebildet ist. — Ursina Kubli, Leiterin Real Estate Research, ZKB

Wie stark beeinflusst eine Gefahrenzone den Verkaufspreis?

Wüest Partner hat den Einfluss von Naturgefahren auf Transaktionspreise analysiert:

  • Hochwasserzone (alle Stufen): im Schnitt –1,2 % gegenüber vergleichbaren Liegenschaften ausserhalb
  • Erhebliche Hochwassergefahr: bis zu –3,3 %
  • Felssturz- oder Bergsturzgefahr (erheblich): –5,3 % bis –5,8 %

Die ZKB-Analyse kommt auf etwas höhere Abschläge in den Angebotspreisen. Der Unterschied erklärt sich durch die Methodik: Wüest Partner misst Transaktionspreise, die ZKB Angebotspreise – Verkäufer in Gefahrenzonen setzen offenbar teils tiefer an.

Wichtig: Trotz dieser Abschläge sind Preise in Gefahrenzonen bisher stabil gestiegen, weil der allgemeine Nachfrageüberhang auch in exponierten Lagen wirkt. Langfristig aber, so erwartet Wüest Partner, dürfte die Preisdivergenz zwischen Lagen mit und ohne Naturgefahren zunehmen – besonders wenn Banken die Risiken stärker in Belehnungswerte einpreisen.

Was Verkäufer konkret tun sollten

Gefahrenkarte früh prüfen: Über map.geo.admin.ch lässt sich für jede Parzelle die zuständige kantonale Gefahrenkarte abrufen. Wer die eigene Zone kennt, kann Interessenten und deren Banken von Anfang an die richtigen Unterlagen liefern.

Transparent kommunizieren: Eine Liegenschaft in der blauen oder gelben Zone ist nicht unverkäuflich. Käufer, die erst beim Bankgespräch von der Gefahrenzone erfahren, reagieren aber mit Preisdruck oder ziehen sich zurück. Offene Kommunikation verkürzt den Verhandlungsprozess.

Schutzmassnahmen dokumentieren: Hochwasserschutzmauern im Quartier, Rückhaltebecken, wasserdichte Kellerabdichtungen oder Rückschlagventile können den Risikoabschlag reduzieren. Entsprechende Baunachweise und Unterlagen gehören ins Verkaufsdossier.

Bankbewertung antizipieren: Seit Januar 2026 gewichten Banken Klimarisiken stärker. Der Belehnungswert kann unter dem Angebotspreis liegen – unabhängig von der Lage der Liegenschaft. Wer das weiss, setzt seinen Preis realistischer an und vermeidet spätere Nachverhandlungen.

Quellen

Naturgefahrenzone und Hausverkauf: FINMA-Regeln 2026 | maklervermittlung.ch | maklervermittlung.ch