Neues Bauvertragsrecht 2026: Was Verkäufer wissen müssen

Seit dem 1. Januar 2026 gilt in der Schweiz ein revidiertes Bauvertragsrecht. Die Änderungen im Obligationenrecht betreffen in erster Linie Bauherren und Generalunternehmer – aber sie wirken sich auch auf den Verkauf durch, sobald eine Liegenschaft neu gebaut wurde oder weniger als zwei Jahre alt ist. Wer ein noch junges Haus oder eine kürzlich erstellte Eigentumswohnung verkauft, sollte die neuen Regeln kennen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.

Was sich per 1. Januar 2026 geändert hat

Die Revision passt mehrere Artikel des Obligationenrechts an, unter anderem Art. 219a, 367, 368 und 370 OR sowie Art. 839 ZGB. Im Kern geht es um drei Punkte:

Die Frist, um einen Werkmangel zu rügen, wird von "sofort" auf mindestens 60 Tage ab Abnahme oder Entdeckung des Mangels verlängert.
Käufer und Bauherren erhalten ein zwingendes Recht auf kostenlose Nachbesserung, das vertraglich nicht mehr wegbedungen werden kann.
Die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche an unbeweglichen Bauwerken bleibt bestehen, darf aber nicht mehr zulasten von Käufern oder Bauherren verkürzt werden.

Zusätzlich präzisiert die Revision das Bauhandwerkerpfandrecht: Die Sicherheitsleistung nach Art. 839 Abs. 3 ZGB muss künftig nur noch die Forderung samt Verzugszins für zehn Jahre abdecken, nicht mehr unbegrenzt. Laut Studer Law gelten die neuen Regeln nur für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden – bestehende Verträge bleiben beim alten Recht.

Wichtig für Verkäufer: Die neue 60-Tage-Frist ist zwingend und schlägt die bisherige SIA-Norm 118, die eine sofortige Mängelrüge verlangte. Laut Lemann, Walz & Partner wird die kürzere SIA-Regelung damit faktisch unwirksam.

Warum das nicht nur Bauherren betrifft

Die Revision richtet sich auf den ersten Blick an alle, die bauen lassen – Einfamilienhaus-Bauherren, Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften, Generalunternehmer. Für den Weiterverkauf wird sie relevant, sobald eine der folgenden Situationen zutrifft:

Sie verkaufen ein Haus oder eine Eigentumswohnung, die zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht fertiggestellt ist.
Das Objekt wurde vor weniger als zwei Jahren erstellt – dann gilt es nach HEV Schweiz rechtlich weiterhin als "neu", auch wenn Sie es nicht direkt vom Generalunternehmer gekauft haben.
Sie haben als Erstkäufer selbst noch offene oder unentdeckte Mängelansprüche gegenüber dem Bauunternehmer, die beim Verkauf auf die neue Käuferschaft übergehen sollten.

In all diesen Fällen lohnt sich ein Blick ins Abnahmeprotokoll und in den ursprünglichen Werkvertrag, bevor Sie inserieren.

Die 60-Tage-Rügefrist im Detail

Bisher mussten Mängel praktisch sofort gemeldet werden, sobald sie entdeckt wurden – eine Frist, die in der Praxis oft zu Streit darüber führte, was "sofort" genau bedeutet. Neu gilt für unbewegliche Bauwerke und fest verbundene bewegliche Bestandteile eine Mindestfrist von 60 Tagen, sowohl für sichtbare als auch für versteckte Mängel. Diese Frist kann in Verträgen nicht verkürzt werden. Für Sie als Verkäufer heisst das: Wenn Sie selbst noch innerhalb der fünfjährigen Verjährungsfrist Ansprüche gegenüber dem ursprünglichen Bauunternehmer haben, sollten diese im Kaufvertrag ausdrücklich an die Käuferschaft abgetreten werden – sonst gehen sie beim Verkauf unter Umständen verloren.

Kostenlose Nachbesserung wird zum zwingenden Recht

Die zweite wesentliche Neuerung betrifft die Nachbesserung. Bislang liessen sich Nachbesserungsrechte in vielen Werkverträgen einschränken oder wegbedingen. Das ist seit Januar 2026 nicht mehr zulässig: Bauherren und Käufer neu erstellter Bauten haben nun einen zwingenden Anspruch auf kostenlose Behebung von Mängeln, sofern die Nachbesserung technisch möglich ist und keine unverhältnismässigen Kosten verursacht. Für Verkäufer bedeutet das ein Stück mehr Rechtssicherheit gegenüber dem Bauunternehmer – aber auch, dass ein bekannter, noch nicht behobener Mangel beim Verkauf offengelegt werden sollte, statt ihn zu verschweigen.

Was das für den Verkaufsprozess bedeutet

Drei praktische Konsequenzen für den Verkauf einer neueren Liegenschaft:

Dokumente sichten: Prüfen Sie das Abnahmeprotokoll, die Mängelliste und den Werkvertrag, bevor Sie verkaufen. Offene Mängelrügen sollten dokumentiert und im Kaufvertrag geregelt werden.
Ansprüche abtreten: Bestehen noch Garantie- oder Nachbesserungsansprüche gegenüber dem Bauunternehmer, gehören diese explizit in die Abtretungsklausel des Kaufvertrags.
Fristen im Blick behalten: Die fünfjährige Verjährungsfrist läuft ab Abnahme, nicht ab dem Verkaufsdatum. Wer ein Haus im dritten Jahr nach Bezug verkauft, hat für die Käuferschaft noch zwei Jahre Restlaufzeit – ein Argument, das sich auch preislich auswirken kann.

Für Käufer wird die Restlaufzeit der Garantie zu einem handfesten Verhandlungspunkt. Verkäufer, die das selbst transparent machen, vermeiden spätere Diskussionen.

Checkliste für Verkäufer neuerer Liegenschaften

Wurde das Objekt vor weniger als fünf Jahren erstellt oder saniert?
Liegt ein vollständiges Abnahmeprotokoll vor?
Gibt es offene, aber noch nicht abgeschlossene Mängelrügen gegenüber dem Bauunternehmer?
Ist im Entwurf des Kaufvertrags eine Abtretungsklausel für verbleibende Garantieansprüche vorgesehen?
Wurde der Werkvertrag vor oder nach dem 1. Januar 2026 abgeschlossen – und damit, ob altes oder neues Recht gilt?

Wer diese Punkte vor dem Verkauf klärt, vermeidet Nachforderungen und schafft Vertrauen bei der Käuferschaft – gerade bei einem Marktsegment, das seit dem Wegfall alter Unsicherheiten ohnehin genauer hinschaut.