Pensionskassen-Hypotheken: Warum sie 2026 die Banken unterbieten
MoneyPark-Zahlen vom August 2026 zeigen: Pensionskassen unterbieten Banken bei Festhypotheken deutlich. Was der Zinsvorteil für Immobilienverkäufer bedeutet.
Diese Woche hat MoneyPark zusammen mit PriceHubble die Zahlen für das erste Halbjahr 2026 veröffentlicht – und neben den bekannten Preissteigerungen zeigt sich ein Trend, der für Verkäufer und ihre Käuferschaft direkt relevant ist: Pensionskassen und Versicherungen unterbieten die Banken bei Festhypotheken spürbar. Wer weiss, woher seine Käuferschaft die Finanzierung holt, versteht auch besser, wie viel Verhandlungsspielraum tatsächlich vorhanden ist.
Die Preise ziehen im zweiten Quartal deutlich an
Nach einem verhaltenen Jahresstart hat sich das Preiswachstum im zweiten Quartal 2026 klar beschleunigt. Laut der Auswertung von MoneyPark und PriceHubble kosten Eigentumswohnungen seit Jahresende 2025 schweizweit 2,4 Prozent mehr, Einfamilienhäuser 3,7 Prozent. Im Jahresvergleich liegt das Plus bei 5,9 respektive 6,9 Prozent.
Auffällig ist das regionale Gefälle:
- Einfamilienhäuser in der Deutschschweiz: +4,2 % im ersten Halbjahr
- Einfamilienhäuser in der Romandie: +2,0 %
- Eigentumswohnungen Deutschschweiz: +2,6 %
- Eigentumswohnungen Romandie: +1,8 %
Die Deutschschweiz zieht dem Westen also spürbar davon – ein Wechsel gegenüber früheren Quartalen, in denen die Romandie stärker zugelegt hatte.
Pensionskassen unterbieten die Banken deutlich
Der eigentlich interessante Befund für Verkäufer betrifft die Finanzierungsseite. Bei zehnjährigen Festhypotheken liegen die effektiv abgeschlossenen Zinssätze in der Deutschschweiz bei Pensionskassen im Schnitt bei 1,48 Prozent, bei Versicherungen bei 1,50 Prozent – Banken verlangen im Mittel 1,54 Prozent. In der Romandie ist der Abstand noch grösser: 1,56 Prozent bei Pensionskassen gegenüber 1,63 Prozent bei Banken und Versicherungen, wie Blick berichtet.
Das klingt nach wenig, summiert sich aber: Auf eine Hypothek von 750'000 Franken lassen sich laut derselben Auswertung über die Laufzeit bis zu 33'000 Franken sparen, wenn man den Anbieter wechselt statt bei der Hausbank zu bleiben – rund 40 Basispunkte Unterschied in der Deutschschweiz, 30 in der Romandie, wie The Broker News vorrechnet.
Wer beim Verkauf mit Käuferinnen und Käufern verhandelt, sollte nicht automatisch von einer Bankfinanzierung ausgehen. Pensionskassen und Versicherungen sind bei Festhypotheken inzwischen oft die günstigere Adresse.
Der Grund für den Preisvorteil: Pensionskassen und Versicherungen müssen sich anders als Banken nicht laufend am Kapitalmarkt refinanzieren und unterliegen nicht denselben FINMA-Auflagen. Für sie ist die Hypothek in erster Linie ein Anlageinstrument mit langfristigem Horizont, nicht das Kerngeschäft – das schafft Spielraum bei den Konditionen, wie MoneyPark in ihrer Erklärung der Anbietergruppen ausführt.
Höhere Hürden bei Pensionskasse und Versicherung
Der tiefere Zins hat einen Preis: Pensionskassen und Versicherungen prüfen Tragbarkeit und Belehnung oft strenger als Banken und lehnen Gesuche, die von ihren Richtlinien abweichen, häufiger ab. Käuferinnen und Käufer mit knapper Eigenmittelbasis oder unregelmässigem Einkommen kommen dort schwerer durch als bei einer Bank. Für den Verkaufsprozess heisst das: Eine Finanzierungszusage einer Pensionskasse ist ein starkes Signal für eine solide Bonität – aber unter Umständen dauert die Prüfung länger als bei der Hausbank.
SARON-Boom in der Deutschschweiz, Zurückhaltung in der Romandie
Auch beim Hypothekartyp zeigt sich ein Sprachgraben. In der Deutschschweiz macht die SARON-Hypothek inzwischen 32 Prozent des Neuvolumens aus, bei Erstkäuferinnen und -käufern sogar über 40 Prozent. In der Romandie ist der Anteil im gleichen Zeitraum von 14 auf 10 Prozent gesunken. Der SARON-Referenzsatz liegt aktuell bei rund 1 Prozent, die Bankmargen darauf sind seit Mitte 2022 von 0,6–0,8 auf rund 1 Prozent gestiegen.
Das bedeutet für Verkäufer: Ein grösserer Teil der Deutschschweizer Käuferschaft trägt ein variables Zinsrisiko statt der Planungssicherheit einer Festhypothek. Bei einer allfälligen Zinswende würde sich das direkt auf die Tragbarkeitsrechnung vieler Käuferinnen und Käufer auswirken.
Was das für Verkäufer bedeutet
- Fragen Sie früh im Prozess nach der Finanzierungsquelle – eine Pensionskassen-Zusage ist solide, aber oft langsamer als eine Bankfinanzierung.
- Rechnen Sie mit einem breiteren Feld an Anbietern: Der Zinswettbewerb zwischen Banken, Versicherungen und Pensionskassen erweitert den Kreis potenzieller Käuferinnen und Käufer, die sich Ihre Liegenschaft leisten können.
- Beachten Sie das regionale Preisgefälle: Wer in der Deutschschweiz verkauft, verkauft aktuell in einem Markt mit spürbar mehr Preisdynamik als in der Romandie.
- Verlangen Sie bei Vertragsabschluss eine verbindliche Finanzierungsbestätigung, unabhängig vom Anbieter – gerade bei variabler SARON-Finanzierung lohnt sich ein Blick auf die Tragbarkeitsreserve der Käuferschaft.