Bewertung

Renditeobjekt verkaufen 2026: Wie Käufer den Ertragswert berechnen

Der hypothekarische Referenzzinssatz blieb im Juni 2026 bei 1,25 %. Wie Käufer Mehrfamilienhäuser bewerten und was die VMWG-Revision für Verkäufer bedeutet.

Aktualisiert Juni 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Mehrgeschossiges Wohngebäude in Zürich mit modernen Balkons und gleichmässigen Fensterreihen

Der hypothekarische Referenzzinssatz steht seit September 2025 bei 1,25 Prozent. Das Bundesamt für Wohnungswesen hat ihn am 2. Juni 2026 erneut bestätigt. Für Eigentümer, die ein Mehrfamilienhaus oder eine Renditeliegenschaft verkaufen wollen, ist das kein blosser Zahlenwert: Der Referenzzinssatz ist der zentrale Taktgeber für erlaubte Mieten in der Schweiz – und damit für den Preis, den Käufer für ein Renditeobjekt bezahlen.

Wie Käufer Renditeliegenschaften bewerten

Wer ein Eigenheim kauft, fragt nach Lage und Zustand. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, stellt eine andere Frage: Was wirft das Objekt ab?

Die Antwort liefert die Ertragswertmethode. Das Prinzip:

Ertragswert = Jahresnettomietertrag ÷ Kapitalisierungssatz

Ein Objekt, das nach Abzug von Verwaltung, Unterhalt und Versicherung jährlich 200 000 Franken einbringt, hat bei einem Kapitalisierungssatz von 5 Prozent einen Ertragswert von 4 Millionen Franken – laut VZ VermögensZentrum. Liegt der Kapitalisierungssatz bei 6 Prozent, schrumpft der Wert auf 3,33 Millionen Franken.

Der Kapitalisierungssatz basiert auf dem risikofreien Langfristzins – aktuell rund 0,30 Prozent bei zehnjährigen Bundesobligationen laut SNB – plus Aufschlägen für Leerstandsrisiko, Verwaltungsaufwand und Objektrisiko. Im heutigen Tiefzinsumfeld sind diese Sätze historisch tief, was die Ertragswerte stützt.

Der Referenzzinssatz: Taktgeber für Mieten

Der hypothekarische Referenzzinssatz basiert auf dem gewichteten Durchschnitt der Hypothekarzinsen Schweizer Banken und wird vom BWO vierteljährlich festgelegt.

Seine Funktion im Mietrecht ist direkt: Steigt er, dürfen Vermieter die Mieten erhöhen. Sinkt er, haben Mieter das Recht, eine Reduktion zu verlangen.

Konkrete Entwicklung der letzten Jahre:

  • Ab März 2020: 1,25 Prozent
  • 2023 bis 2024: Anstieg auf bis zu 1,75 Prozent – Vermieter konnten in dieser Phase Mieten anheben
  • Ab 2. September 2025: Rückkehr auf 1,25 Prozent – Mieter erhielten das Recht, Reduktionen zu verlangen
  • Historischer Höchstwert: 3,5 Prozent (September 2008 bis März 2009)

Für Verkäufer heisst das: Manche Mieter haben seit dem Rückgang im Herbst 2025 eine Reduktion beantragt, andere nicht. Die aktuellen Einnahmen eines Objekts können deshalb unter dem mietrechtlich zulässigen Niveau liegen – oder genau darauf. Käufer fragen nach beidem: aktuelle Mieterträge und theoretisches Mietpotenzial.

Die geplante VMWG-Revision: Was auf dem Tisch liegt

Am 25. Februar 2026 eröffnete der Bundesrat eine Vernehmlassung zur Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Die Konsultation schloss am 5. Juni 2026; der Bundesrat prüft derzeit die Stellungnahmen.

Auslöser war die Motion 22.4448 von Ständerat Stefan Engler (Mitte): Die geltenden Regeln lassen offen, wie die zulässige Nettorendite berechnet wird, wenn der Referenzzinssatz über 2 Prozent steigt.

Der Revisionsentwurf sieht vor:

  • Bis 2 Prozent Referenzzinssatz: Der bisherige Aufschlag von 2 Prozentpunkten bleibt. Aktuell ergibt das 1,25 % + 2 % = 3,25 % zulässige Nettorendite auf das investierte Eigenkapital.
  • Ab 2,25 Prozent: Der Aufschlag sinkt schrittweise um je 0,25 Prozentpunkte.
  • Ab 6 Prozent: Der Aufschlag stabilisiert sich bei 0,5 Prozentpunkten über dem Referenzzinssatz.

SVIT Schweiz weist zudem darauf hin, dass die bestehende Verknüpfung von Eigentümer-Hypothekarkosten mit dem zulässigen Ertrag keine klare gesetzliche Grundlage hat – was die Bewertung und Finanzierung von Renditeobjekten beim Verkauf erschwert.

Die Revision ist noch nicht in Kraft und betrifft vorerst Szenarien mit einem Referenzzinssatz über 2 Prozent – beim aktuellen SNB-Leitzins von 0 Prozent und einem SARON von –0,04 Prozent (Stand: 25. Juni 2026) ist das nicht unmittelbar absehbar.

Aktuelles Zinsumfeld und was das für den Ertragswert bedeutet

Am 19. Juni 2026 beliess die SNB ihren Leitzins bei 0 Prozent. Zehnjährige Festhypotheken kosten bei der ZKB derzeit 1,90 Prozent (Stand: 28. Juni 2026).

Das tiefe Zinsumfeld hält Kapitalisierungssätze niedrig – und damit Ertragswerte hoch. Das Prinzip gilt umgekehrt genauso: Sollten Langfristzinsen steigen, würden Kapitalisierungssätze mitgehen und Ertragswerte rechnerisch sinken. Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, sollte diese Abhängigkeit bei der Wahl des Vermarktungszeitpunkts einkalkulieren.

Was Verkäufer jetzt vorbereiten sollten

Vor der Vermarktung lohnt es sich, folgende Unterlagen aufzubereiten:

  1. Mietspiegelübersicht: Alle laufenden Mietverträge mit aktuellen Nettomieten und Vertragsdaten.
  2. Mietpotenzial: Was wäre beim Referenzzinssatz von 1,25 Prozent mietrechtlich zulässig? Eine Lücke zwischen Ist- und Sollmiete ist für Käufer ein Verhandlungsargument – für Verkäufer aber auch ein dokumentierbares Wertsteigerungspotenzial.
  3. Unterhaltsplanung: Welche Renovationen stehen an, und wie wirken sie sich auf den Nettomietertrag aus?
  4. Professionelle Ertragswertschätzung: Eine unabhängige Schätzung schafft Verhandlungssicherheit und verhindert, dass der Kapitalisierungssatz zum Streitpunkt im Preisgespräch wird.

Quellen