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Renovieren vor dem Hausverkauf: Was den Preis wirklich steigert

Welche Sanierungen lohnen sich vor dem Hausverkauf wirklich – und wann ist strategische Zurückhaltung der klügere Weg? Die wichtigsten Fakten für Verkäufer.

Aktualisiert Juni 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Moderne Küche mit Holzschränken und Kücheninsel in einem renovierten Eigenheim

Der Schweizer Eigenheimmarkt läuft auf Hochtouren: Laut dem Raiffeisen Transaktionspreisindex Q1 2026 sind die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in der Schweiz im ersten Quartal 2026 um 4,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Wer sein Haus verkaufen möchte, sitzt damit grundsätzlich am längeren Hebel. Dennoch fragen sich viele Eigentümer in den Wochen vor dem Verkauf: Lohnt es sich noch zu renovieren? Und wenn ja, was?

Die Antwort überrascht viele: Die Entscheidung, ob und was renoviert wird, ist eine der wichtigsten – und am häufigsten falsch getroffenen – im gesamten Verkaufsprozess.

Was Käufer heute wirklich prüfen

Laut Raiffeisen Immobilien Schweiz Q2 2026 achten potenzielle Käufer heute genauer hin als noch vor einigen Jahren: Zustand, Energieeffizienz und Lage gewinnen gegenüber rein optischen Qualitäten weiter an Gewicht. Das Niedrigzinsumfeld sorgt zwar für anhaltend hohe Nachfrage, doch die Finanzierungsplanung ist präziser geworden – und das schlägt sich direkt in der Angebotsbeurteilung nieder.

Käufer rechnen. Sie kalkulieren die zu erwartenden Unterhalts- und Betriebskosten mit ein, bevor sie ein Angebot machen. Eine gut gewartete Heizungsanlage, eine dichte Gebäudehülle und ein aktueller GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) beeinflussen den Preis inzwischen messbar – während frisch gestrichene Wände kaum ins Gewicht fallen.

Die Falle der Pinselrenovation

Thomas Brehm von Altrimo AG in Appenzell – einem auf Liegenschaftsbewertung spezialisierten Unternehmen – bringt es im LEADER Digital (April 2026) auf den Punkt: Sogenannte «Pinselrenovationen» – Malerarbeiten, neuer Bodenbelag ohne strukturellen Eingriff, frische Küchenfronten auf alter Substanz – fliessen in der Regel nur zu 50 bis 80 Prozent der Investitionskosten in den Verkaufspreis ein.

Massgebend ist nicht der Investitionsbetrag, sondern seine strategische Ausrichtung.

Das Problem: Erfahrene Käufer – und Investoren sowieso – erkennen oberflächliche Arbeit. Im schlechtesten Fall interpretieren sie sie als Versuch, dahinterliegende Mängel zu verdecken, und verhandeln entsprechend hart oder ziehen sich ganz zurück.

Welche Massnahmen tatsächlich Mehrwert schaffen

Technische und energetische Erneuerungen schneiden deutlich besser ab. Dazu gehören:

  • Heizungsersatz: Eine funktionstüchtige, moderne Anlage – Wärmepumpe, Pellets oder Gas – signalisiert tiefen Unterhaltsaufwand. Käufer rechnen die wegfallenden Sanierungskosten direkt aus dem Kaufpreis heraus; wer liefert, was fertig ist, verteidigt seinen Preis.
  • Gebäudehülle: Fensterersatz, Fassadendämmung oder Dacherneuerung sind sichtbar, haben direkten Einfluss auf Energieeinstufungen und senken laufende Betriebskosten – beides schlägt sich im Angebot nieder.
  • Elektroinstallation: Veraltete Elektrik schreckt Käufer ab und muss deklariert werden. Eine modernisierte Installation gibt hingegen Sicherheit und reduziert Nachverhandlungen.

Laut einer Berechnung von Wüest Partner kann eine durchdachte Gesamtsanierung an einem älteren Mehrfamilienhaus in Zürich einen Mehrwert von rund 5 Prozent über die Investitionskosten hinaus erzielen. Wüest-Partner-Experte Marco Schmid hält dabei fest: «Je älter das Objekt und je schlechter der Zustand, umso lohnender ist eine Sanierung.»

Wann strategische Zurückhaltung klüger ist

Nicht selten ist die beste Entscheidung, gar nicht zu renovieren. Das gilt insbesondere dann, wenn:

  • Das Objekt für den Abbruch vorgesehen ist. Investitionen in ein Haus, das ein Entwickler abreisst, zahlen sich nie aus.
  • Die Zielgruppe selbst umbauen möchte. Käufer, die eine Liegenschaft nach eigenen Vorstellungen gestalten wollen, sind kaum bereit, für fremde Geschmacksentscheide zu zahlen.
  • Pläne und Genehmigungen fehlen. Laut Thomas Brehm erhalten unrealisierte Renovationsprojekte, die ohne klare Dokumentation auf dem Markt erscheinen, regelmässig Abzüge von 10 bis 30 Prozent auf den theoretischen Wertzuwachs – weil Käufer das Umsetzungsrisiko selbst tragen müssen.
Manchmal ist strategische Zurückhaltung klüger als grosszügige Investitionsbereitschaft.

Erst bewerten lassen, dann entscheiden

Bevor ein Franken investiert wird, empfiehlt sich eine professionelle Marktwertschätzung. Dabei sollte explizit die Frage gestellt werden: «Welche Massnahmen lohnen sich an diesem Objekt, für diese Zielgruppe, in dieser Lage?» Die Antwort ist für ein Stadthaus in Zürich eine andere als für ein Landhaus in der Innerschweiz.

Ein unabhängiger Gutachter oder ein erfahrener lokaler Makler kann einschätzen, welche Mängel Käufer in dieser Preislage akzeptieren und welche zum harten Verhandlungspunkt werden. Ein gutes Gutachten kostet einige Hundert bis wenige Tausend Franken – deutlich weniger als eine Küchensanierung, die sich im Verkaufspreis nicht widerspiegelt.

Die wichtigste Faustregel lautet: Reparieren, was defekt ist. Erneuern, was technisch veraltet ist. Auf Geschmacksentscheide in Einrichtung und Ausbaustandard verzichten.

Quellen