Sinkende Mieten, teurere Hypotheken: Was das für Verkäufer heisst
Mieten sinken im Juli in 15 Kantonen, Hypotheken werden teurer. Was diese ungewöhnliche Schere für Eigentümer bedeutet, die jetzt verkaufen wollen.
Zwei Zahlen, die eigentlich zusammenpassen sollten, laufen im Spätsommer 2026 auseinander. Die Angebotsmieten sind im Juli in 15 Kantonen gesunken, während die Hypothekarzinsen seit Anfang Juli so stark gestiegen sind wie seit zwei Jahren nicht mehr. Für Wohneigentümerinnen und -eigentümer, die einen Verkauf planen, ist diese Schere mehr als eine Randnotiz: Sie verändert, wie attraktiv Kaufen im Vergleich zu Mieten gerade wirkt – und damit, wie viele Käufer tatsächlich zum Notartermin bereit sind.
Was der Mietindex zeigt
Der Homegate-Mietindex, erhoben mit der Zürcher Kantonalbank, blieb im Juli bei 134 Punkten stehen – gegenüber dem Vormonat unverändert. Im Jahresvergleich stehen national zwar weiterhin 2,4 Prozent Plus zu Buche. Doch dahinter verbirgt sich ein Rückgang in der Breite: In 15 Kantonen sanken die Angebotsmieten gegenüber Juni. Nidwalden verzeichnete mit minus 4,0 Prozent den stärksten Einbruch, gefolgt von Schwyz (−1,9 %), Genf und Uri (je −1,5 %) sowie Zürich (−0,4 %). Nur St. Gallen (+0,7 %) und das Tessin (+0,6 %) legten zu. Auf Stufe Stadt fiel Luzern mit −2,4 Prozent besonders auf – trotz eines Kantons-Jahreswerts von +4,2 Prozent.
Ein Markt, der im Jahresvergleich noch wächst, aber von Monat zu Monat in der Mehrheit der Kantone nachgibt, sendet ein zwiespältiges Signal: Die grosse Miet-Rally kühlt sich ab.
Warum Hypotheken plötzlich teurer wurden
Parallel dazu ist Fremdkapital für Käuferinnen und Käufer spürbar teurer geworden. Laut cash.ch und dem Vergleichsdienst Moneyland kletterten die Zinsen für zweijährige Festhypotheken von 1,30 auf 1,51 Prozent (Stand 25. Juli), fünfjährige von 1,49 auf 1,73 Prozent und zehnjährige von 1,76 auf 1,97 Prozent. Seither haben sich die Sätze leicht zurückgebildet – aktuell im Schnitt 1,42 Prozent (2 Jahre), 1,65 Prozent (5 Jahre) und 1,89 Prozent (10 Jahre) –, liegen aber weiterhin deutlich über dem Niveau von Anfang Juli.
Als Gründe nennt Moneyland-Experte Felix Oeschger die Eskalation im Nahen Osten, gestiegene Ölpreise und höhere Kapitalmarktzinsen in der Schweiz. Wörtlich sagt er: Wichtige Einflussfaktoren wie Frankenkurs, Kapitalmarktzins, Ölpreis und geopolitische Lage seien «aktuell aussergewöhnlich schwer einzuschätzen». Er rechnet in den kommenden Monaten mit einer volatilen Seitwärtsbewegung, schliesst grössere Ausschläge in beide Richtungen aber nicht aus.
Kaufen wird teurer, Mieten günstiger – eine ungewöhnliche Konstellation
Normalerweise bewegen sich Miet- und Kaufkosten für Haushalte in eine ähnliche Richtung, weil beide auf denselben Angebotsengpässen beruhen. Im Juli 2026 zeigt sich das Gegenteil: Wer heute eine Familienwohnung sucht, zahlt bei Neuvermietung in vielen Kantonen weniger als noch im Frühsommer – während die monatliche Belastung für dieselbe Wohnung als Eigentum, finanziert mit einer neuen Festhypothek, spürbar gestiegen ist.
Gleichzeitig sind die Kaufpreise selbst nicht gefallen. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stieg im zweiten Quartal 2026 von 0,62 auf 0,72 Punkte, und die Preise für Wohneigentum lagen 3,6 Prozent über dem Vorjahreswert. Für Kaufinteressierte heisst das: höhere Einstiegspreise, teurere Finanzierung – und gleichzeitig eine Mietalternative, die in einem Teil der Schweiz gerade günstiger statt teurer wird.
Was das für den Käuferkreis bedeutet
Für Verkäuferinnen und Verkäufer ist diese Konstellation vor allem bei preissensiblen Käufergruppen relevant:
- Wechselwillige Mieter zögern eher. Wenn die Miete für eine vergleichbare Wohnung sinkt, während die Hypothek teurer wird, verschiebt sich die Rechnung «Kaufen lohnt sich» für manche Haushalte zurück in Richtung «Weitermieten lohnt sich vorerst».
- Die Tragbarkeitsprüfung bleibt der Flaschenhals. Banken rechnen unabhängig vom effektiven Zins weiterhin mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent. Steigen die effektiven Zinsen, verschärft das den Effekt für Käufer, die bereits nahe an der Tragbarkeitsgrenze finanzieren.
- Regionale Unterschiede zählen doppelt. Wo die Mieten kaum sinken – etwa im Tessin oder in St. Gallen – bleibt der Anreiz zum Kauf intakt. Wo sie deutlich nachgeben, etwa in Nidwalden oder Schwyz, dürfte die Käuferschicht kurzfristig etwas zurückhaltender werden.
Was Verkäufer jetzt konkret tun sollten
Die Schere zwischen Miet- und Finanzierungskosten ist kein Grund zur Panik, aber ein Grund für realistische Preissetzung. Ein einzelner Monatswert beim Mietindex kann stark schwanken, gerade in kleineren Kantonen mit wenig Vergleichsdaten. Wer jetzt verkauft, sollte deshalb:
- die eigene Zielgruppe kennen – Erstkäufer reagieren auf Zinsschwankungen empfindlicher als Zweitwohnungskäufer oder Investoren,
- den Finanzierungsspielraum der wahrscheinlichsten Käuferschaft realistisch einschätzen, statt sich an Preisen aus dem Frühsommer zu orientieren,
- und die Vermarktungsdauer nicht unterschätzen: Ein etwas längerer Prozess ist in einem Umfeld mit schwankenden Zinsen normal, kein Signal für einen falschen Preis.
Wer eine Liegenschaft in einem Kanton mit spürbar sinkenden Mieten besitzt, tut gut daran, die Preisstrategie gemeinsam mit einer lokalen Maklerin oder einem Makler zu überprüfen, die den aktuellen Käuferkreis vor Ort tatsächlich kennen – Indexwerte allein ersetzen keine lokale Marktkenntnis.