Weniger Käufer, mehr Verkäufer: Der Wandel beim Einfamilienhaus
Neue Wüest-Partner-Zahlen zeigen: Das Käufer-Verkäufer-Verhältnis bei Einfamilienhäusern sinkt. Was das für Verkäufer bedeutet – und warum die Lage entscheidet.
Seit Jahren kursiert die These vom «Silver Tsunami»: Die Babyboomer-Generation wird alt, ihre Einfamilienhäuser kommen früher oder später auf den Markt, und das grosse Angebot drückt die Preise. Wüest Partner hat die These Anfang Juli 2026 erstmals mit harten Zahlen unterlegt – und das Bild, das dabei entsteht, ist differenzierter, als die Schlagzeile vermuten lässt. Für alle, die über einen Verkauf nachdenken, lohnt sich ein genauer Blick, denn die Wirkung hängt stark davon ab, wo die Liegenschaft steht.
Die Ausgangslage: mehr Verkäufer, kaum mehr Käufer
Laut Wüest Partner gab es 2024 in der Schweiz rund 1,3 Millionen Menschen im typischen Verkäuferalter ab 70 Jahren – bis 2044 soll diese Gruppe um 48 Prozent wachsen. Die Zahl der potenziellen Käuferinnen und Käufer im typischen EFH-Erwerbsalter von 35 bis 49 Jahren lag 2024 bei 1,9 Millionen und wächst im gleichen Zeitraum nur um rund 9 Prozent.
Damit verschiebt sich das Verhältnis von Käufer- zu Verkäuferhaushalten spürbar: 2010 kamen auf einen potenziellen Verkäuferhaushalt noch rund 0,26 potenzielle Käuferhaushalte, 2024 waren es nur noch 0,20 – ein Rückgang von 20 Prozent innerhalb von 14 Jahren.
Kein Crash, aber ein spürbarer Dämpfer
Wichtig ist die Grössenordnung. Laut Wüest Partner reduziert ein Rückgang dieses Verhältnisses um 0,1 das jährliche Preiswachstum bei Einfamilienhäusern nur um 0,12 Prozentpunkte. Auf lange Sicht summiert sich das aber: Bis 2050 dürften die EFH-Preise dadurch rund 7 Prozent tiefer liegen als in einem Szenario ohne demografischen Alterseffekt.
Zum Vergleich: In den letzten 20 Jahren sind die Preise für Einfamilienhäuser in der Schweiz um 111 Prozent gestiegen. Der demografische Gegenwind ist also real, aber er ist kein Trendbruch – eher eine Bremse, die über Jahrzehnte wirkt.
Ein Rückgang des Käufer-Verkäufer-Verhältnisses um 0,1 senkt das jährliche Preiswachstum nur um 0,12 Prozentpunkte – die Zinsentwicklung bleibt der weit wichtigere Preistreiber.
Ein weiterer Faktor wirkt dem Angebotsdruck zudem entgegen: Der Neubau von Einfamilienhäusern ist eingebrochen. Wurden vor 20 Jahren noch rund 15'000 Baubewilligungen pro Jahr erteilt, sind es laut Wüest Partner heute nur noch etwa 6'000. Weniger Neubau bedeutet weniger Konkurrenz für bestehende Liegenschaften.
Die Lage entscheidet, nicht das Alter der Verkäufer
Die spannendste Erkenntnis der Studie ist die regionale Verteilung. Der demografische Druck konzentriert sich stark auf Kantone mit tieferer Standortqualität. Am stärksten betroffen ist der Kanton Neuenburg, wo das Käufer-Verkäufer-Verhältnis bis 2035 um 27 Prozent weiter sinken soll – ebenfalls deutlich betroffen sind Appenzell Innerrhoden, Glarus und Bern. Am wenigsten spürbar ist der Effekt im Kanton Schaffhausen mit einem prognostizierten Preisrückgang von lediglich rund 3 Prozent.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das: Wer in einer gut angebundenen, gefragten Lage verkauft, dürfte vom demografischen Wandel kaum betroffen sein. Wer eine Liegenschaft in einer peripheren Region mit schwacher Standortqualität besitzt, sollte den Zeithorizont für einen Verkauf realistischer einschätzen – der Nachfragedruck durch jüngere Käuferjahrgänge lässt dort spürbar nach.
Kommt die grosse Verkaufswelle überhaupt?
Ob das grössere Angebot an sich tatsächlich in dem Ausmass eintritt, das die reine Demografie nahelegt, ist zudem offen. Eine Raiffeisen-Studie vom August 2025 zeigt, dass die Umzugsquote von Wohneigentümerinnen und -eigentümern im Rentenalter bei nur rund 1,5 Prozent pro Jahr liegt – selbst über 75-Jährige ziehen kaum häufiger um. Mieterinnen und Mieter im Rentenalter wechseln mit rund 4,1 Prozent pro Jahr etwa dreimal so oft die Wohnung. Die Studie kommt zum Schluss, dass es weder Anzeichen noch eine Grundlage für eine unmittelbar bevorstehende Verkaufswelle gebe.
Neuere Daten relativieren dieses Bild allerdings leicht: Laut einem Bericht von Blick zum Helvetia-Wohnreport vom April 2026 ist der Anteil der 55- bis 74-Jährigen an sämtlichen Umzügen in der Schweiz in den letzten zehn Jahren von 9 auf 12 Prozent gestiegen. Das ist ein moderater, aber real messbarer Trend – kein Tsunami, aber eine Bewegung, die zunimmt.
Was das für Ihre Verkaufsstrategie bedeutet
- Kein Grund zur Eile aus Angst vor einem Angebotsüberhang. Die Zahlen zeigen einen langsamen, über Jahrzehnte wirkenden Effekt, keinen kurzfristigen Preiseinbruch.
- Die Lage bleibt der wichtigste Faktor. In gefragten Regionen mit guter Erschliessung bleibt die Nachfrage laut Wüest Partner robust; in peripheren Lagen lohnt sich eine frühzeitigere Verkaufsplanung.
- Nicht jede frei werdende Liegenschaft kommt auf den freien Markt. Bei rund der Hälfte der Fälle übernimmt laut Wüest Partner ein Familienmitglied das Haus – das dämpft das effektive Angebot zusätzlich.
- Zinsen und Angebot an Neubauten bleiben wichtiger als die Demografie. Der Rückgang der Baubewilligungen wirkt dem demografischen Druck entgegen.
Wer eine Liegenschaft besitzt und über einen Verkauf nachdenkt, sollte diese Datenlage weniger als Warnsignal denn als Planungsgrundlage lesen: Der Markt verändert sich graduell, nicht abrupt – und die eigene Lage sagt mehr über den richtigen Zeitpunkt aus als jede pauschale Demografie-Prognose.