Wohnschutzverordnung Basel: Folgen für Verkäufer | maklervermittlung.ch

Wer in Basel-Stadt eine Mietliegenschaft besitzt und über einen Verkauf nachdenkt, stösst seit 2022 auf eine Hürde, die es in den meisten anderen Kantonen so nicht gibt: die Wohnschutzverordnung. Eine aktualisierte Studie des Immobilienverbands SVIT Schweiz zeigt jetzt, wie stark sich das auf die Bautätigkeit auswirkt – und die Zahlen sind deutlicher als noch vor zwei Jahren. Für Eigentümer, die eine Sanierung vor dem Verkauf planen oder eine Liegenschaft in Stockwerkeigentum umwandeln wollen, lohnt sich ein genauer Blick auf die Regeln.

Was die Wohnschutzverordnung regelt

Die Basler Wohnschutzverordnung (WRSchV) trat im Mai 2022 zusammen mit der revidierten Wohnraumförderungsgesetzgebung in Kraft. Sie greift an drei Stellen:

Maximalmietzinse bei Abbruch und Ersatzneubau
Maximale Mietzinsaufschläge bei Sanierungen und Umbauten
Bewilligungspflicht für die Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum

Zuständig für die Prüfung ist die Basler Wohnschutzkommission. Ausgenommen sind unter anderem Neubauten auf unbebautem Land, Umnutzungen von Industriebrachen, genossenschaftlicher Wohnungsbau sowie Luxuswohnungen.

Die Zahlen: Bautätigkeit fast zum Erliegen gekommen

Laut der SVIT-Studie vom Mai 2026 sind die Baugesuche für Wohnungen in Basel-Stadt seit Inkrafttreten der Verordnung um 80 Prozent eingebrochen – verglichen mit dem Zeitraum vor 2022. Konkret:

2018 (Höchststand): 1'074 bewilligte Wohneinheiten
2025: nur noch 105 Wohneinheiten

"Basel-Stadt hat mit der Verschärfung des Mieterschutzes die Bautätigkeit fast komplett abgewürgt", schreibt SVIT Schweiz in der Studie.

Auch andere Deutschschweizer Städte mit ähnlichen Regulierungsdiskussionen zeigen Rückgänge, wenn auch deutlich schwächer: Bern minus 44 Prozent, Luzern minus 33 Prozent, Winterthur minus 29 Prozent. Zürich dagegen verzeichnet ein Plus von 33 Prozent – laut SVIT auch deshalb, weil Investoren Projekte vor drohenden neuen Einschränkungen vorzogen. Selbst im Nachbarkanton Basel-Landschaft, wo die Verordnung gar nicht gilt, sind die Gesuche eingebrochen: von 1'960 im Jahr 2020 auf 99 im Jahr 2025, ein Hinweis darauf, dass die Investitionszurückhaltung über die Kantonsgrenze ausstrahlt.

Warum die Umwandlung in Stockwerkeigentum blockiert ist

Für Verkäufer besonders relevant: Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt und die Einheiten einzeln als Stockwerkeigentum verkaufen möchte, braucht dafür in Basel-Stadt eine Bewilligung der Wohnschutzkommission. Diese verlangt den Nachweis, dass die gesamte Liegenschaft im Zeitpunkt der Umwandlung einen für Stockwerkeigentum angemessenen baulichen Standard aufweist. In der Praxis macht das die Umwandlung vieler älterer Mietliegenschaften schwierig bis unmöglich – eine Verkaufsstrategie, die andernorts in der Schweiz zum Standardrepertoire gehört, fällt in Basel-Stadt damit weitgehend weg.

Sanierung vor dem Verkauf: Die Rechnung geht seltener auf

Die Wohnschutzverordnung begrenzt auch, wie stark Vermieter die Miete nach einer Sanierung erhöhen dürfen. Das verändert die Kalkulation, ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf überhaupt noch lohnt. Der Hauseigentümerverband Basel-Stadt hält dazu in seiner Analyse vom Juli 2026 fest, dass "Erneuerungs- und Erweiterungsinvestitionen" unter den geltenden Regeln als "nicht mehr rentabel" gelten. Betroffen sind laut HEV Basel-Stadt auch energetische Sanierungen, weil diese meist im Rahmen umfassender Umbauten erfolgen – ein Widerspruch zum kantonalen Netto-Null-Ziel bis 2037.

Wichtig für Eigentümer: Nicht die Sanierung an sich wird verboten, sondern die Miete danach gedeckelt. Das verschiebt den finanziellen Spielraum spürbar zulasten des Eigentümers.

Was das für Eigentümer und Verkäufer bedeutet

Vor der Planung prüfen: Wer eine Umwandlung in Stockwerkeigentum oder eine grössere Sanierung plant, sollte frühzeitig – idealerweise vor der Verkaufsentscheidung – bei der Wohnschutzkommission abklären, ob und unter welchen Auflagen dies möglich ist.
Ausnahmen kennen: Neubauten auf unbebautem Land, Industriebrachen-Umnutzungen und genossenschaftlicher Wohnungsbau unterliegen der Verordnung nicht – das kann bei der Einordnung des eigenen Objekts relevant sein.
Als Renditeobjekt statt als Umwandlungsprojekt denken: Wenn eine Umwandlung in Stockwerkeigentum unrealistisch ist, verschiebt sich der Verkauf oft in Richtung eines klassischen Renditeobjekt-Verkaufs an institutionelle Käufer statt an Selbstnutzer.
Regionalen Kontext einbeziehen: Die Diskussion um Wohnschutzregeln ist nicht auf Basel beschränkt. Wer eine Liegenschaft in einer Stadt mit ähnlichen politischen Vorstössen besitzt, sollte die Entwicklung im Blick behalten, bevor er über Sanierung oder Umwandlung entscheidet.

Ein erfahrener Makler kennt die lokalen Bewilligungspraxen und kann realistisch einschätzen, ob sich eine Umwandlung oder Sanierung vor dem Verkauf noch lohnt – oder ob der direkte Verkauf als vermietete Liegenschaft die bessere Strategie ist.

Wohnschutzverordnung Basel: Was sie für Verkäufer bedeutet