Bewertung

Zürich baut ab: Was die neue BZO für Grundstückverkäufer bedeutet

Zürichs Wohnungsbestand schrumpft trotz Bauboom, die BZO-Revision bringt neue Aufzonungsregeln. Was Grundstückverkäufer vor einem Verkauf prüfen sollten.

Aktualisiert Juli 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Roter Baukran vor bewölktem Himmel auf einer Baustelle in Zürich

Zürich baut ab, bevor es aufbaut: Im ersten und zweiten Quartal 2026 ist der städtische Wohnungsbestand gesunken – nicht trotz, sondern wegen der Bautätigkeit. Grund sind grosse Ersatzneubauprojekte, bei denen ganze Siedlungen abgerissen werden, bevor die neuen, dichteren Bauten stehen. Gleichzeitig hat die Stadt im Frühsommer die öffentliche Auflage zur ersten grossen Revision ihrer Bau- und Zonenordnung (BZO) seit 1992 abgeschlossen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer grösserer oder älterer Liegenschaften in Zürich ändert diese Kombination, wie ihr Grundstück bewertet werden sollte – und wer als Käufer infrage kommt.

Die Zahlen: Weniger Wohnungen trotz Bauboom

Im ersten Quartal 2026 wurden in der Stadt Zürich 681 Wohnungen fertiggestellt, aber 610 abgebrochen – die Zahl der Abbrüche war die höchste seit Beginn der städtischen Erhebung im Jahr 2009. Treiber waren unter anderem die Ersatzneubauten in Hirzenbach (183 abgebrochene, 384 neue Wohnungen) und in der Siedlung "Stüdli" im Quartier Hard (rund 140 abgebrochene, 151 neue Wohnungen), wie Statistik Stadt Zürich ausweist.

Im zweiten Quartal setzte sich der Trend fort: 200 fertiggestellte Wohnungen standen 327 Abbrüchen gegenüber, der Bestand sank um 115 auf 238'355 Wohnungen. Auch hier waren es einzelne Grossprojekte – die Überbauung Roswiesenstrasse in Schwamendingen (110 abgebrochene, über 200 geplante neue Einheiten bis 2030) und die Gartenstadt Köschenrüti in Seebach –, die laut Statistik Stadt Zürich für den Rückgang verantwortlich waren.

Zwei Quartale in Folge ist der Wohnungsbestand der Stadt Zürich geschrumpft – nicht aus Mangel an Bautätigkeit, sondern weil Ersatzneubauten den alten Bestand schneller abreissen, als der neue entsteht.

Die neue Bauordnung: Erste Totalrevision seit 1992

Parallel dazu lag von 18. März bis 1. Juni 2026 die Revision der Bau- und Zonenordnung öffentlich auf – die erste grundlegende Überarbeitung seit über drei Jahrzehnten. Sie führt neue Zonentypen ein, ermöglicht gezielte Aufzonungen in verdichtungsfähigen Gebieten und schützt gleichzeitig historische Kern- und Quartiererhaltungszonen vor baulichen Eingriffen, wie die Stadt Zürich darlegt. Arealüberbauungen sind neu ab einer Grundstücksfläche von 4'000 Quadratmetern möglich, ab 6'000 Quadratmetern winkt Bauherrschaften ein zusätzlicher Ausnützungsbonus.

Das bedeutet für Eigentümerinnen und Eigentümer: Ob ein Grundstück von der Revision profitiert oder im Gegenteil unter verschärften Erhaltungsauflagen steht, hängt stark von der genauen Lage und Parzellengrösse ab – eine pauschale Einschätzung "Zürich verdichtet, also steigt mein Landwert" greift zu kurz.

Die 75-Prozent-Regel: Wo Aufzonung teuer wird

Der wohl wichtigste Punkt für Verkäufer: Wer von einer Aufzonung profitiert, muss laut der NZZ 75 Prozent der zusätzlich ermöglichten Fläche als preisgünstigen Wohnraum ausweisen – oder alternativ auf einen Ausnützungsbonus verzichten. Diese Auflage schmälert direkt, was ein Investor für das zusätzliche Bauvolumen zu zahlen bereit ist, weil ein grosser Teil davon nicht zu Marktmieten vermietet werden darf.

Der Zürcher Hauseigentümerverband kritisiert die Regel deutlich. Direktor Albert Leiser wird von 20 Minuten mit den Worten zitiert, die Stadt schaffe mit solchen Vorschriften zusätzliche Zielkonflikte: Sie wolle dichter bauen lassen, erschwere dies aber gleichzeitig mit neuen Auflagen. Für Verkäufer heisst das konkret: Der theoretische Mehrwert einer Aufzonung ist auf dem Papier oft grösser als das, was ein Bauträger dafür tatsächlich zu zahlen bereit ist.

Was Eigentümer vor einem Verkauf prüfen sollten

Wer eine ältere Liegenschaft auf einem grösseren Grundstück in Zürich besitzt, sollte vor einem Verkaufsentscheid einige Punkte klären:

  • Zonenzugehörigkeit prüfen: Liegt die Parzelle in einem Gebiet mit Aufzonungspotenzial oder in einer neu geschaffenen Kern- oder Quartiererhaltungszone? Das städtische Bauinspektorat gibt hierzu Auskunft.
  • Parzellengrösse einordnen: Erst ab 4'000 Quadratmetern wird eine Arealüberbauung überhaupt relevant, ab 6'000 Quadratmetern kommt der Ausnützungsbonus dazu. Kleinere Grundstücke profitieren von der Revision kaum.
  • Die 75-Prozent-Auflage einrechnen: Ein Kaufinteressent, der aufzonen will, kalkuliert die Pflicht zu preisgünstigem Wohnraum in sein Angebot ein. Wer den Landwert selbst schätzt, sollte diesen Abzug nicht vergessen.
  • Timing beachten: Die Revision ist nach der öffentlichen Auflage noch nicht in Kraft. Es folgen die Bereinigung der Eingaben, der Beschluss durch den Gemeinderat und die kantonale Genehmigung – ein Verkauf heute basiert also auf einem Regelwerk, das sich bis zum rechtskräftigen Inkrafttreten noch verändern kann.

Gerade bei Liegenschaften mit Ersatzneubau-Potenzial lohnt sich eine Bewertung, die den Landwert und das bauliche Potenzial separat ausweist – nicht nur den Vergleichswert ähnlicher Verkäufe in der Nachbarschaft. Ein Makler, der mit Arealentwicklungen vertraut ist, erkennt in der Regel schneller, ob eine Liegenschaft für einen Ersatzneubau-Investor oder für einen klassischen Eigennutzer interessanter ist – und das kann den erzielbaren Preis erheblich beeinflussen.

Quellen