Steuern

Geerbte Liegenschaft verkaufen: Die häufigsten Steuerfehler

Wer eine geerbte Liegenschaft verkauft, zahlt oft mehr GGSt als erwartet – die Steuer berechnet sich ab dem ursprünglichen Kaufpreis des Erblassers.

Aktualisiert Juni 20264 min Lesezeitkontakt@maklervermittlung.ch
Wohnhaus im Grünen mit Bäumen bei Abenddämmerung nahe Luzern

Rund 88 Milliarden Franken werden in der Schweiz jährlich vererbt und verschenkt – ein bedeutender Teil davon in Form von Liegenschaften. Wer ein Elternhaus oder eine Ferienwohnung erbt und anschliessend verkauft, begeht häufig denselben Rechenfehler: Er rechnet die Grundstückgewinnsteuer (GGSt) ab dem Wert zum Erbzeitpunkt. Die tatsächliche Steuerlast liegt oft deutlich höher.

Aufgeschoben, nicht aufgehoben: Die latente Steuerlast

Beim Übergang einer Liegenschaft durch Erbschaft fällt die GGSt nicht sofort an. Die Steuer ist aufgeschoben – aber nicht erlassen. Wie BDO Schweiz festhält, übernimmt der Erbe vollumfänglich die latente Grundstückgewinnsteuer des Erblassers. Die Steuerbasis ist der ursprüngliche Kaufpreis, den der Erblasser einst bezahlt hat – nicht der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Erbschaft.

Ein konkretes Beispiel: Angenommen, ein Elternteil hat die Liegenschaft 1995 für CHF 750'000 erworben. Sie erben sie zu einem Verkehrswert von CHF 1'000'000 und verkaufen fünf Jahre nach dem Erbgang für CHF 1'200'000. Laut neho.ch beträgt der steuerbare Gewinn in diesem Fall CHF 450'000 – und nicht bloss CHF 200'000, wie viele Erben annehmen.

Wie die Haltedauer des Erblassers wirkt

Fast alle Kantone staffeln den GGSt-Satz nach der Besitzdauer: Je länger eine Liegenschaft gehalten wurde, desto tiefer der Steuersatz. Der entscheidende Punkt: Die Haltedauer des Erblassers wird dem Erben angerechnet. Das ist ein Vorteil – allerdings nur, wenn man ihn nicht durch voreiligen Verkauf verspielt.

Laut VZ VermögensZentrum zeigt sich im Kanton Zürich: Bei einem Gewinn von CHF 500'000 fallen bei einer Besitzdauer von 10 Jahren über CHF 150'000 Steuern an. Bei 20 Jahren sind es noch knapp CHF 95'000. In Zürich ist nach 20 Jahren die maximale Reduktion erreicht; in Luzern gilt die längere Frist von 33 Jahren, in Bern sogar 35 Jahre.

Wer kurz nach dem Erbgang verkauft, verliert den Haltedauervorteil. Ein Zuwarten von ein bis zwei Jahren kann die Steuerlast erheblich senken – sofern der Erblasser die Liegenschaft bereits lange gehalten hat.

Die Erbteilungsfalle: Wenn das Bauprojekt die Steuer auslöst

Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Alle Entscheide – auch ein Verkauf – müssen einstimmig getroffen werden (hausinfo.ch). Überträgt die Erbengemeinschaft die Liegenschaft auf einen einzigen Erben, fällt in keinem Schweizer Kanton eine GGSt an. Dieser Schutz gilt aber nur, solange die Gemeinschaft als Erbengemeinschaft auftritt – und nicht als Entwicklungsgesellschaft.

Genau hier liegt die Falle: Wie mattig.swiss zeigt, reicht es, gemeinsam ein Bauprojekt zu starten oder einen neuen Mietvertrag abzuschliessen, um die Erbengemeinschaft in eine Entwicklungspartnerschaft umzuwandeln. Steigt danach ein Erbe aus und erhält er einen Betrag, der auch Baukostenersatz enthält, ist der Steueraufschub hinfällig – die GGSt wird sofort fällig.

Weitere Handlungen, die den Schutz gefährden:

  • Grundstück neu parzellieren oder aufteilen
  • Hypothek für eine Totalsanierung aufnehmen
  • Nutzungsänderungen vor der Erbteilung vornehmen

Drei Massnahmen, die Erben schützen

Belege des Erblassers vollständig sichern. Wertvermehrende Investitionen – Küchenausbau, Fensterersatz, Anbauten – mindern den steuerbaren Gewinn. Fehlen Quittungen und Rechnungen, kann das Steueramt diese Positionen ablehnen.

Vor jedem Bauprojekt Steuerberatung einholen. Umbau- oder Renovationsentscheide vor der Erbteilung können die GGSt-Privilegierung beenden. Eine frühzeitige Beratung durch eine Steuerfachperson kostet wenig und verhindert teure Fehler.

Ersatzbeschaffung prüfen. Wer den Verkaufserlös innerhalb einer kantonal festgelegten Frist – in der Regel zwei bis vier Jahre – in eine neue selbstbewohnte Liegenschaft in der Schweiz investiert, kann die GGSt erneut aufschieben. Auch dieser Aufschub läuft auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten weiter.

Merke: Die Steuerlast beim Verkauf einer geerbten Liegenschaft beginnt nicht bei null. Sie beginnt dort, wo der Erblasser einst angefangen hat.

Quellen