Leerwohnungsziffer 2025: Was die 1-Prozent-Marke für Verkäufer bedeutet
Die Leerwohnungsziffer sank 2025 auf 1 Prozent – tiefstes Niveau seit 2013. Warum das Schweizer Eigenheimbesitzer jetzt als Verkäufer begünstigt.
Am 9. September 2025 veröffentlichte das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) die aktuellste Leerwohnungsziffer: Per 1. Juni 2025 standen in der Schweiz noch 48'455 Wohnungen leer – genau 1,0 Prozent des Gesamtbestands. Es ist der fünfte Rückgang in Folge und der tiefste Stand seit über einem Jahrzehnt. Für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, ist diese Zahl kein statistisches Detail – sie zeigt unmittelbar, wie stark die Nachfrage das Angebot übersteigt.
Was die 1-Prozent-Schwelle bedeutet
Immobilienökonomen setzen die Schwelle für einen gesunden Wohnungsmarkt bei mindestens 1 bis 1,5 Prozent Leerstand. Liegt die Quote darunter, verlieren Miet- und Kaufinteressenten ihre Verhandlungsmacht: Es gibt schlicht zu wenig Alternativen. Laut Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) liegen inzwischen 15 Kantone unter dieser Marke. Noch 2020 stand die Quote schweizweit bei 1,72 Prozent – der Markt hat sich in fünf Jahren grundlegend verändert.
Wo Käufer kaum Ausweichmöglichkeiten haben, sinkt ihr Spielraum bei Preis und Bedingungen – und der Spielraum des Verkäufers steigt entsprechend.
Kantone im Vergleich: Wo der Markt am engsten ist
Die regionalen Unterschiede sind erheblich. In den wirtschaftsstarken Zentren gibt es faktisch keine Reserven mehr:
- Genf: 0,34 % Leerstand
- Zug: 0,42 % Leerstand
- Zürich: 0,48 % Leerstand
- Bern: 1,28 % Leerstand
- Solothurn: 2,05 % Leerstand
- Jura: 3,03 % Leerstand
Innerhalb der Kantone ist das Gefälle noch extremer. In der Stadt Zürich standen per Stichtag laut Die Volkswirtschaft rund 134 von 224'000 Wohnungen leer – eine Quote von 0,06 Prozent. Statistisch gesehen bewerben sich über 100 Haushalte um jede freie Wohnung.
Wer eine Liegenschaft in Genf, Zug oder Zürich verkauft, befindet sich strukturell in einer ganz anderen Position als ein Eigentümer im Jura oder in Solothurn, wo die Konkurrenz unter Anbietern merklich grösser ist.
Kleine Wohnungen knapper als grosse
Ein Detail in den BWO-Daten verdient Aufmerksamkeit: Der Rückgang betrifft vor allem kleinere Wohnungen. Einheiten mit 1 bis 5 Zimmern nahmen im Jahresvergleich um 3,9 bis 9 Prozent ab. Grosse Wohnungen mit 6 und mehr Zimmern hingegen wurden um 2,3 Prozent mehr (+84 Einheiten).
Für Verkäufer grosser Liegenschaften – Einfamilienhäuser mit vielen Zimmern, grosszügige Altbauwohnungen – bedeutet das: Dieses Segment trifft auf weniger direkte Konkurrenz als Kleinstwohnungen, wo der Markt bereits weitgehend leergefegt ist.
Warum sich die Lage kaum entspannen wird
Der Rückgang ist kein kurzfristiges Phänomen. Laut Die Volkswirtschaft entstanden zwischen 2020 und 2024 jährlich weniger als 46'000 neue Wohnungen – gleichzeitig wurden pro Jahr über 50'350 neue Haushalte gebildet. Das strukturelle Defizit beläuft sich auf rund 23'000 Einheiten jährlich.
Hinzu kommt die Demografie: Fast 70 Prozent der Schweizer Haushalte bestehen aus einer oder zwei Personen, und dieser Anteil wächst mit der alternden Bevölkerung weiter. Jeder neue Haushalt braucht eine eigene Wohnung – unabhängig von der Personenzahl.
Der Aktionsplan des Bundesrats gegen den Wohnraummangel (seit Februar 2024) enthält 35 Massnahmen; umgesetzt wurden bislang erst sechs. Eine rasche Entspannung ist nicht absehbar.
Was das für Ihre Verkaufsstrategie bedeutet
Für Eigentümer, die verkaufen möchten, lassen sich aus diesen Zahlen konkrete Schlüsse ziehen:
- Zeitpunkt: Die Marktenge ist strukturell, nicht saisonal bedingt. Wer auf einen «besseren Moment» wartet, dürfte enttäuscht werden – der Druck bleibt.
- Region: In Kantonen mit Leerstandsquoten unter 0,5 Prozent ist kürzere Vermarktungsdauer und weniger Preisdruck zu erwarten als im schweizerischen Durchschnitt.
- Objektgrösse: Grosse Objekte (5+ Zimmer) stossen auf weniger direkte Konkurrenz. Wer ein geräumiges Einfamilienhaus anbietet, profitiert davon, dass dieses Segment noch am wenigsten leer gefegt ist.
- Lokale Einschätzung: Die kantonalen Unterschiede sind zu gross, um eine Strategie allein auf nationale Zahlen zu stützen. Eine fundierte Analyse des lokalen Teilmarkts ist entscheidend.